- 相關(guān)推薦
二手房交易談判技巧
二手房交易談判技巧1
二手房交易中的談判技巧及法律風(fēng)險(xiǎn)
內(nèi)容綱要
★二手房的基本常識(shí)
★二手房交易的流程及購(gòu)房律師在二手房交易中所起的作用
被告與第三人之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，并確認(rèn)原告對(duì)被告商鋪在同等的條件下享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
律師提示：
�。�1）在產(chǎn)權(quán)調(diào)查過(guò)程中要充分查明賣(mài)房人是否存在產(chǎn)權(quán)共有人，是否存在抵押、查封、出租等限制條件。
�。�2）在看房時(shí)，要對(duì)房屋居住人身份進(jìn)行核實(shí)。
�。�3）要求出賣(mài)人提供承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的書(shū)面聲明。
2.定金合同約定不明的糾紛
真實(shí)案例 ：
馬先生通過(guò)中介公司看中了李女士的一套房子，并簽訂了《定金協(xié)議》，且實(shí)際向李女士交付了1萬(wàn)元定金。并約定簽訂定金協(xié)議之日起五日內(nèi)，雙方簽訂正式的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，但在定金協(xié)議里雙方并未就付款的方式及時(shí)間作出約定。房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂時(shí)，雙方就付款方式產(chǎn)生分歧，馬先生認(rèn)為當(dāng)初李女士也同意了馬先生以貸款方式付款，但李女士認(rèn)為當(dāng)初約定的是一次性付款，因此不同意按馬先生的請(qǐng)求簽訂合同。之后，馬先生訴至法院，認(rèn)為李女士違約，要求李女士雙倍返還定金2萬(wàn)元。
律師提示：
�。�1）簽訂定金合同時(shí)，購(gòu)房人應(yīng)要求賣(mài)方及中介公司將房屋的主要條款在定金合同中確定下來(lái)，以免在簽訂正式房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)出現(xiàn)賣(mài)方及中介公司反悔及不承認(rèn)的情況。
�。�2）應(yīng)簽訂書(shū)面定金合同后再交付定金，切忌交定金打收條的交易方式。
3.授權(quán)委托權(quán)限不明的糾紛
真實(shí)案例：
張女士通過(guò)中介公司看中了北京市宣武區(qū)的一套房子，但所見(jiàn)到的賣(mài)方劉女士并不是房產(chǎn)證上的所有權(quán)人，劉女士說(shuō)她是房主的表姐，房主委托其代理出售房屋，并拿出了傳真版的授權(quán)委托書(shū)，這時(shí)候張女士就信以為真了，順利地跟劉女士簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同并交付了5萬(wàn)元定金，正當(dāng)張女士沉浸在購(gòu)房的興奮之中時(shí)，突然接到了法院的傳票。原來(lái)起訴張女士的是房屋的真正房主郭先生，郭先生稱其并沒(méi)有委托任何人賣(mài)房，因此要求確認(rèn)劉女士與張女士所簽的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
律師提示：
�。�1）購(gòu)房人應(yīng)嚴(yán)格審查賣(mài)房人的身份。
�。�2）購(gòu)房人應(yīng)嚴(yán)格審查受托人的身份及受托人的受托權(quán)限，必須要求受托人出示《授權(quán)委托書(shū)》原件，必要時(shí)要求提供經(jīng)過(guò)公證的授權(quán)委托書(shū)。
�。�3）如果房主在國(guó)外，授權(quán)國(guó)內(nèi)的其他人進(jìn)行出售，必須要求 提供經(jīng)過(guò)公證及見(jiàn)證的.《授權(quán)委托書(shū)》原件。
4.輕信虛假宣傳的糾紛
真實(shí)案例：
20xx年11月，原告于某在《北京晚報(bào)》上看到某中介公司發(fā)布的一則地產(chǎn)廣告，標(biāo)明位于朝陽(yáng)區(qū)某小區(qū)的三居室（150+40）平方米，其中40平方米為露臺(tái)，共136 萬(wàn)元，隨后于某通過(guò)電話聯(lián)系到了該中介公司，在看房的過(guò)程中，中介公司職員一再肯定房屋的總面積為（150+40）平方米，于某認(rèn)為136萬(wàn)購(gòu)買(mǎi)190平方米的房子比較合適就與中介公司簽訂了《購(gòu)房意向書(shū)》，并交付了意向金。隨后，于某與房主田某及中介公司簽訂了三方合同，合同中沒(méi)有對(duì)露臺(tái)進(jìn)行任何約定。合同簽訂后，原告丈量房屋后發(fā)現(xiàn)，所謂40平方米并不存在。因此原告以重大誤解為由訴至法院，要求撤銷(xiāo)合同，返還購(gòu)房款及向中介公司支付的中價(jià)費(fèi)用。
律師提示：
�。�1）購(gòu)房時(shí)不能對(duì)房產(chǎn)宣傳廣告盲目輕信，要實(shí)地看房。
（2）要弄清楚房屋建筑面積、使用面積等相關(guān)概念的區(qū)別和計(jì)算方式。
（3）要將房主或中介的承諾明確寫(xiě)在合同里面。
5.未能成功貸款所產(chǎn)生的糾紛
真實(shí)案例：
賈女士與宋先生簽訂了一份二手房買(mǎi)賣(mài)合同，合同約定賈女士應(yīng)在60日內(nèi)通過(guò)貸款將首付款以外的購(gòu)房款余款支付給宋先生，逾期付款應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，且中介公司向賈女士保證其能獲得銀行貸款。在貸款手續(xù)辦理過(guò)程中，銀行要求賈女士的配偶必須到場(chǎng)簽字，但賈女士與其丈夫因感情不和已經(jīng)兩年多沒(méi)有聯(lián)系，且賈女士達(dá)不到銀行要求的收入標(biāo)準(zhǔn)，最終賈女士的貸款申請(qǐng)沒(méi)有得到銀行批準(zhǔn)。由于賈女士沒(méi)有在合同約定的時(shí)間內(nèi)支付余款，宋先生要求賈女士承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
律師提示：
�。�1）在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同中明確約定辦理貸款過(guò)程中雙方的義務(wù)，以使雙方分清責(zé)任。
（2）在合同中明確約定貸款未批準(zhǔn)或批準(zhǔn)的額度、期限沒(méi)有達(dá)到購(gòu)房者預(yù)期要求時(shí)的處理方式。
�。�3）購(gòu)房人在簽訂合同時(shí)要充分了解自身的支付能力和銀行的信貸情況，如果中介承諾購(gòu)房人在現(xiàn)有條件下能夠貸款，一定要讓其出具書(shū)面承諾或體現(xiàn)在合同條款里。
6.賣(mài)房人戶口不予遷出的糾紛
真實(shí)案例：
胡先生在北京市朝陽(yáng)區(qū)買(mǎi)了一套二手房，合同約定，賣(mài)方謝某必須于合同簽訂之日起一年內(nèi)將戶口遷出，否則，每月承擔(dān)1000元違約金。但到了約定的期限，謝某的戶口仍未遷出。當(dāng)胡先生找到了謝某，謝某以種種理由拒絕將戶口遷走。為此，胡先生決定通過(guò)法律程序來(lái)解決這個(gè)問(wèn)題。
律師提示：
�。�1）購(gòu)房人在買(mǎi)賣(mài)合同簽訂時(shí)要將賣(mài)房人戶口何時(shí)遷出進(jìn)行約定，并約定違約責(zé)任。
�。�2）購(gòu)房人應(yīng)同戶口安置在交易房屋的其他人另行簽訂書(shū)面協(xié)議，約定其他人戶口遷出的時(shí)間，并約定違約責(zé)任。
7.房主一方二賣(mài)的糾紛
真實(shí)案例：
20xx年8月 ，買(mǎi)方劉先生通過(guò)某中介公司與白女士簽訂《北京市房屋買(mǎi)賣(mài)合同》（未辦理網(wǎng)簽），以45萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了白女士位于北京市石景山區(qū)某小區(qū)的一套小戶型樓房。合同簽訂當(dāng)日，劉先生向白女士支付了3萬(wàn)元的購(gòu)房定金，后又陸續(xù)支付了9萬(wàn)多元的首付款。賣(mài)方白女士在收到前期款項(xiàng)后以懷孕身體不適為由，未按合同約定履行相應(yīng)義務(wù)，在劉先生的多次催促下在20xx年11月將房屋交付給劉先生；之后又以各種借口拖延與劉先生辦理貸款及過(guò)戶時(shí)間。 起初劉先生認(rèn)為自己已居住在該房屋內(nèi)，對(duì)白女士的繼續(xù)履約仍抱有一絲幻想，直到今年6月份通過(guò)聯(lián)系銀行獲悉已有另一購(gòu)房人替白女士還清了之前的房屋貸款，此時(shí)劉先生才翻然醒悟意識(shí)到白女士早已背著他將房屋出售給了他人，情急下劉先生向法院提起了訴訟。
律師提示：
�。�1）簽訂完房屋買(mǎi)賣(mài)合同后要及時(shí)辦理網(wǎng)簽手續(xù)；
（2）在對(duì)方出現(xiàn)違約情況時(shí)應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以回應(yīng)，收集好對(duì)方違約的證據(jù)，必要時(shí)可發(fā)一份書(shū)面的催告函（可委托律師行文）；
�。�3）若發(fā)現(xiàn)對(duì)方有將房屋過(guò)戶他人的可能時(shí)，應(yīng)及時(shí)向法院提起訴訟并辦理訴訟保全。
二手房交易談判技巧2
目前樓市冷清，不少房主都會(huì)讓利，二手房多數(shù)是可以“砍價(jià)”，至于怎樣才能買(mǎi)到做便宜實(shí)惠的房子，這當(dāng)中蘊(yùn)藏著很大的學(xué)問(wèn)。
1、二手房?jī)r(jià)格評(píng)估
二手房的價(jià)格是有評(píng)估依據(jù)的，我們可以從相同路段的新房出售最低起價(jià)來(lái)判斷所購(gòu)買(mǎi)的二手房的大概房?jī)r(jià)，換句話講，二手房的`價(jià)格泡沫是可以通過(guò)比較衡量的。這里有一個(gè)經(jīng)驗(yàn)值，商品性二手房?jī)r(jià)格最合理的區(qū)間在周邊新房?jī)r(jià)格最高者的2/3，其他類型的如私宅、小產(chǎn)權(quán)房則視地段及保障程度有較大差距，而房齡較大的商品房大約相當(dāng)于該路段位置新房均價(jià)的一半。
2、找出賣(mài)方弱點(diǎn)，談個(gè)理想的價(jià)位
我們大約可以從出賣(mài)方的有關(guān)信息找出談價(jià)優(yōu)勢(shì)，如出賣(mài)方急于出手的原因，有些是移居外地或出國(guó)，因而急用現(xiàn)金，這個(gè)時(shí)候如果一次性付款可以談到較大的折扣；現(xiàn)階段房?jī)r(jià)出現(xiàn)下行趨勢(shì)，對(duì)于炒房者出貨，也可以通過(guò)付款條件及類比因素談價(jià)。
對(duì)于二手房，裝修投入是個(gè)沉落成本，買(mǎi)家可以以不含裝修的價(jià)格來(lái)成交，挑剔其裝修無(wú)用或裝修陳舊等都會(huì)導(dǎo)致價(jià)格略有下調(diào)。
3、出價(jià)方式的談判技巧
有許多二手房?jī)r(jià)格是以包價(jià)出現(xiàn)的，即雙證及過(guò)戶費(fèi)由對(duì)方出，買(mǎi)受人僅僅承擔(dān)二手房的買(mǎi)價(jià)，而事實(shí)上售價(jià)里含有辦證過(guò)戶等手續(xù)費(fèi)用在內(nèi)并略有上浮。
方法是先通過(guò)第一個(gè)技巧權(quán)衡對(duì)方的出價(jià)合理性，如果出價(jià)比較合理,而權(quán)證費(fèi)用加入到購(gòu)買(mǎi)成本的時(shí)候，價(jià)格還是可以承受，則可以將權(quán)證費(fèi)用轉(zhuǎn)為由買(mǎi)受人承擔(dān)，在這一前提下再與對(duì)方商談成交價(jià)格。封死對(duì)方靠代辦過(guò)戶來(lái)提高單位售價(jià)的路徑。
合同二手房還應(yīng)該剔除掉提前還貸的有關(guān)費(fèi)用不要計(jì)入到買(mǎi)賣(mài)價(jià)中，這個(gè)應(yīng)該是房東自主完成的事項(xiàng)。
4、對(duì)于非完全性商品房的談判技巧
有些房子做為二手房是可以買(mǎi)入的,但與一般性商品房有差距，這個(gè)時(shí)候主要從法律方面權(quán)衡買(mǎi)賣(mài)的合法性，買(mǎi)后你的權(quán)益如何得到保障；同時(shí)這類房子的價(jià)格一般僅僅是二手商品房的2/3，所以要綜合判斷以后再行成交。而且，這類房子房東的底氣不是很足，尤其是當(dāng)下房?jī)r(jià)有下降趨勢(shì)，你可以大膽殺價(jià)。
【二手房交易談判技巧】相關(guān)文章：
招商談判的談判技巧02-23
采購(gòu)談判的技巧10-19
采購(gòu)談判技巧10-11
采購(gòu)談判的技巧12-26
采購(gòu)談判技巧【精選】05-17
銷(xiāo)售談判的技巧08-27
銷(xiāo)售談判技巧10-19
廣告談判技巧11-02