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房地產開發(fā)企業(yè)財務管理若干問題的補充規(guī)定
為了適應房地產開發(fā)經營業(yè)務發(fā)展的需要，進一步規(guī)范房地產開發(fā)企業(yè)財務行為，加強房地產開發(fā)企業(yè)財務管理，現(xiàn)就房地產開發(fā)企業(yè)財務管理若干問題補充規(guī)定如下：
一、房地產開發(fā)企業(yè)之間簽訂項目開發(fā)合同，合資開發(fā)項目，暫按如下規(guī)定處理：
1．項目開發(fā)合同中規(guī)定按投資額比例分配項目開發(fā)產品的，主辦企業(yè)收到投資各方開發(fā)資金作應付帳款管理。項目開發(fā)完畢并辦理竣工驗收手續(xù)后，主辦企業(yè)按合同規(guī)定分配投資各方項目開發(fā)產品，應按實際成本沖轉開發(fā)產品及相應的應付帳款。投資各方對分回的開發(fā)產品應及時作為存貨管理。
2．項目開發(fā)合同中規(guī)定按投資額比例分配項目利潤的，主辦企業(yè)收到投資各方開發(fā)資金作預收賬款管理。項目開發(fā)完畢并辦理竣工驗收手續(xù)后，主辦企業(yè)對外出售項目開發(fā)產品，應將預收賬款轉為營業(yè)收入，并相應結轉營業(yè)成本。項目利潤形成后，按合同規(guī)定分配項目利潤。
二、房地產開發(fā)企業(yè)與其他無房地產開發(fā)經營權的單位簽訂合資開發(fā)項目合同，合同中規(guī)定按各方出資比例分配項目開發(fā)產品的，房地產開發(fā)企業(yè)收到出資各方資金作預收賬款管理。項目開發(fā)完畢并辦理竣工驗收手續(xù)后，房地產開發(fā)企業(yè)按合同規(guī)定分配出資各方項目開發(fā)產品，應按合同規(guī)定的轉讓價格計入營業(yè)收入，并相應沖轉預收賬款，結轉營業(yè)成本。
合同中規(guī)定按各方出資比例分配項目利潤的，按第一條第二款規(guī)定執(zhí)行。
三、房地產開發(fā)企業(yè)出資與土地方合作開發(fā)項目，按照法律、法規(guī)的規(guī)定，應辦理土地使用權過戶登記手續(xù)。需調整土地使用權出讓金的，按照調整后的土地使用權出讓金計入開發(fā)成本；不需支付土地使用權出讓金的，按照合同、協(xié)議約定的價值計入開發(fā)成本。項目開發(fā)完畢并辦理竣工驗收手續(xù)后，房地產開發(fā)企業(yè)分配合作方開發(fā)產品，按照合同、協(xié)議約定的價值計入營業(yè)收入，并相應結轉營業(yè)成本。
四、房地產開發(fā)企業(yè)接受委托代建房屋及其他工程，不需辦理土地使用權過戶登記手續(xù)。在工程竣工驗收辦妥交接手續(xù)后，應按照委托方確認的結算價款，計入營業(yè)收入，并結轉代建工程相關成本。
五、房地產開發(fā)企業(yè)按照實際成本將開發(fā)產品轉作自用固定資產，應視同銷售處理。并按照國家有關規(guī)定繳納各種稅費。
六、房地產開發(fā)企業(yè)出售自用房屋類固定資產，應作如下處理：
1．出售合同中土地使用權與地上建筑物分開作價的，土地使用權轉讓收入計入其他業(yè)務收入，該項土地使用權（無形資產）攤余價值及在出售過程中交納的有關稅費計入其他業(yè)務支出。地上建筑物出售收入扣除清理費、該地上建筑物的殘值以及出售過程中交納的稅費后的凈收入計入營業(yè)外收入。
2．出售合同中實行房地產統(tǒng)一作價的，房地產出售收入扣除該項房地產的賬面凈值、清理費、出售過程中交納的各種稅費和其他費用后的凈收入或凈支出，計入營業(yè)外收入或營業(yè)外支出。
出售的自用房屋類固定資產屬于職工住房的，所取得的凈收入計入企業(yè)住房周轉金。
七、房地產開發(fā)企業(yè)出售周轉房時，應將周轉房轉作開發(fā)產品處理，并按照合同、協(xié)議約定價值計入營業(yè)收入，按照周轉房的攤余價值結轉營業(yè)成本。
八、房地產開發(fā)企業(yè)按照國家法律、法規(guī)的規(guī)定取得預售許可證后，方可上市預售商品房。預售商品房所得的價款，只能用于相關的工程建設，并作為企業(yè)預收賬款管理。商品房竣工驗收辦理移交手續(xù)后，應將預收賬款轉為營業(yè)收入。
九、房地產開發(fā)企業(yè)在新建商品房未辦理房地產初始登記、取得房地產權證前，與承租人簽訂商品房租賃預約協(xié)議，取得的商品房預租價款，作為預收賬款管理。商品房竣工驗收辦理租約手續(xù)后，應將預收賬款轉為營業(yè)收入。
十、房地產開發(fā)企業(yè)對已取得房地產權證的商品房采取先出租給承租人使用，再根據合同、協(xié)議約定出售給該承租人，所取得的價款應按下列情況處理：租賃期間取得的價款作為租金收入計入營業(yè)收入；租賃期滿，承租人愿意購買該商品房，企業(yè)取得的售房價款計入營業(yè)收入。
十一、房地產開發(fā)企業(yè)出售商品房時與買受人約定，在出售后的一定年限內由企業(yè)以代理出租的方式進行包租。企業(yè)出售商品房時，與買受人簽訂售房合同、協(xié)議并開據價款結算賬單，按照合同、協(xié)議約定的價款計入營業(yè)收入。代理出租期間，收取的房屋租金作為其他應付款處理。
合同、協(xié)議中約定，租金收入可用于沖抵售房價款，企業(yè)應將其他應付款沖轉應收賬款。
十二、房地產開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產而借入的資金所發(fā)生的利息等借款費用，在開發(fā)產品完工之前，計入開發(fā)成本。開發(fā)產品完工之后而發(fā)生的利息等借款費用，計入財務費用。
十三、房地產開發(fā)企業(yè)在經營初期當年無營業(yè)收入或能夠取得少量的營業(yè)收入，但確需發(fā)生業(yè)務招待費的，須經主管財政機關批準后，方可按當年完成房地產開發(fā)工作量（即開發(fā)成本的當年借方發(fā)生額）的60％預計營業(yè)收入。并在下列限額內據實列入待攤費用：預計全年營業(yè)收入在1500萬元以下的，不超過年預計營業(yè)收入的千分之五；預計全年營業(yè)收入超過1500萬元（含1500萬元）但不足5000萬元的，不超過該部分預計營業(yè)收入的千分之三；預計全年營業(yè)收入超過5000萬元（含5000萬元）但不足1億元的，不超過該部分預計營業(yè)收入的千分之二；預計全年營業(yè)收入超過1億元（含1億元）的，不超過該部分預計營業(yè)收入的千分之一。
房地產開發(fā)企業(yè)自出售開發(fā)產品實現(xiàn)營業(yè)收入的年度開始，應將待攤的業(yè)務招待費，在3～5年之內分期攤入管理費用。
十四、經有關機關批準建設的公共配套設施，建設規(guī)模占開發(fā)項目比重較大的，經主管財政機關批準后，房地產開發(fā)企業(yè)可按照建筑面積或投資比例采取預提辦法從開發(fā)成本中計提公共配套設施費。預提的公共配套設施費只能用于相關的工程建設，不得挪作他用。采取預提辦法建設的公共配套設施，房地產開發(fā)企業(yè)不得有償轉讓。單獨立項且已落實投資來源、能夠有償轉讓的公共配套設施，不得從開發(fā)成本中預提公共配套設施費。
十五、房地產開發(fā)企業(yè)出售商品房時，按照國家規(guī)定代為收取的住宅共用部位、共用設施設備維修基金（以下簡稱維修基金）作為代收代繳款項管理，并專戶存儲。按照國家規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)向房地產行政主管部門或物業(yè)管理企業(yè)移交維修基金時，相應沖轉代收代繳款項。維修基金在移交房地產行政主管部門或物業(yè)管理企業(yè)之前而滯留在房地產開發(fā)企業(yè)期間，產生的利息凈收入轉入本金，不得挪作他用。
十六、房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)產品辦理竣工驗收后而尚未出售前發(fā)生的維修費，計入銷售費用。開發(fā)產品出售后，在保修期內發(fā)生的維修費，沖減質量保證金（應收賬款）；質量保證金不足沖減的部分，計入銷售費用。
十七、本補充規(guī)定由財政部負責解釋。
十八、本補充規(guī)定自頒布之日起執(zhí)行。
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