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產(chǎn)品設(shè)計未來規(guī)劃

時間：2024-07-04 07:37:23 設(shè)計我要投稿

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產(chǎn)品設(shè)計未來規(guī)劃1

　　本文以豬肉分切加工物流中心的規(guī)劃設(shè)計為例進(jìn)行低溫物流中心規(guī)劃設(shè)計的探討。

　　一、規(guī)劃設(shè)計準(zhǔn)備階段

　　1．確定規(guī)劃設(shè)計目標(biāo)

　　(1)確認(rèn)未來生鮮食品加工中心的功能，明確加工中心的功能屬性，以便在后期細(xì)部設(shè)計時能圍繞其功能目標(biāo)進(jìn)行設(shè)計。

　　(2)確定未來生鮮食品加工中心的營運(yùn)方式。

　　(3)確認(rèn)未來生鮮食品加工中心的營運(yùn)目標(biāo)需求，具體包括：

　�、兕A(yù)估總投資預(yù)算；

　�、谏r食品加工中心目標(biāo)使用年限；

　�、凵r食品加工中心最大產(chǎn)量及目標(biāo)銷售量；

　�、苌r食品加工中心人力資源安排；

　　⑤目標(biāo)投資回收期；

　　⑥其他。

　　2．基本資料收集

　　收集基本資料的目的是“把握現(xiàn)狀”。通過對企業(yè)現(xiàn)狀的把握，進(jìn)一步明確企業(yè)對生鮮食品加工工作的需要量和企業(yè)對生鮮食品物流的需要量。

　　了解企業(yè)現(xiàn)有的加工及物流能力，同時綜合考慮企業(yè)未來的經(jīng)營目標(biāo)，設(shè)計出更符合企業(yè)真正需要的、又不會造成投資不足或是投資浪費(fèi)的生鮮食品加工中心，以降低企業(yè)在生鮮食品加工中心投資過程中因?qū)ξ磥硇枨蟮牟淮_定性而產(chǎn)生的投資風(fēng)險。

　　在基本資料收集過程中需要調(diào)查及掌握的資料包括：

　　(1)產(chǎn)品類別。包括產(chǎn)品的類別、目標(biāo)產(chǎn)品方向等，例如，生鮮分切肉制品、生鮮蔬果、熟食肉制品、水產(chǎn)品、豆制品、面包蛋糕、速凍水餃、速凍面食等。明確產(chǎn)品類別，就可以在細(xì)部設(shè)計時，針對不同類別生鮮產(chǎn)品的.加工工藝需求，進(jìn)行不同的細(xì)部設(shè)計，以求盡可能在較長的時間內(nèi)保證產(chǎn)品的品質(zhì)、作業(yè)的便利性及高效率的加工作業(yè)能力。在產(chǎn)品類別的定位時，同一個生鮮食品加工中心不宜設(shè)置類別過多，也不宜類別差異性較大。因?yàn)椴町愋暂^大時，設(shè)施資源就很難達(dá)到統(tǒng)籌使用的狀態(tài)，容易造成資源浪費(fèi)。

　　(2)具體產(chǎn)品。在已確認(rèn)產(chǎn)品類別的基礎(chǔ)上。對具體的目標(biāo)產(chǎn)品要明確化。例如，生鮮分切肉制品一豬肉分切，原料為已屠宰好的白條豬(去頭、去腳、去內(nèi)臟之后)，加工成最小至肉餡的一系列產(chǎn)品。只有產(chǎn)品明確化，才能更加準(zhǔn)確地把握產(chǎn)品的加工工藝過程，在進(jìn)行工藝設(shè)計時，更能接近產(chǎn)品生產(chǎn)過程中的細(xì)部環(huán)節(jié)，使設(shè)計的結(jié)果更加符合實(shí)際需要。

　　(3)目標(biāo)深入群及配送半徑。根據(jù)企業(yè)內(nèi)部銷售渠道情況，明確生鮮食品加工中心的下游客戶，以便了解采購進(jìn)貨環(huán)節(jié)及加工物流配送出貨環(huán)節(jié)的訂單情況、產(chǎn)品批次情況、客戶規(guī)模、配送范圍，以便在規(guī)劃設(shè)計時，對產(chǎn)品的物流屬性有一個較為明確的體現(xiàn)，在場地、區(qū)域布局規(guī)劃時能更多考慮此方面的因素，使物流在生鮮食品加工中心順暢進(jìn)行。

　　(4)產(chǎn)品最大及均衡產(chǎn)量目標(biāo)。產(chǎn)量目標(biāo)應(yīng)建立在數(shù)據(jù)分析的基礎(chǔ)上，要制定得切合實(shí)際，不宜過大。目標(biāo)產(chǎn)量過大的規(guī)劃設(shè)計會使資源閑置，是一種浪費(fèi)；也不能目標(biāo)產(chǎn)量不足，會使產(chǎn)品供不應(yīng)求，造成重復(fù)建設(shè)。

　　(5)人力資源與組織架構(gòu)配置。明確人員結(jié)構(gòu)在各作業(yè)環(huán)節(jié)中的配置。

　　(6)營運(yùn)成本。包括：土地取得成本、建筑物建設(shè)成本、設(shè)備設(shè)施購建成本、人員成本、其他成本等。

　　(7)國家資產(chǎn)投資使用效率。明確土地、建筑物、設(shè)備的利用率。

　　(8)各作業(yè)環(huán)節(jié)及作業(yè)前置時間。采購、驗(yàn)收、

　　入庫上架、領(lǐng)料、加工前置作業(yè)、加工、加工入庫、揀貨、分撥、裝車、配送等作業(yè)環(huán)節(jié)，以及各環(huán)節(jié)的作業(yè)前置時間均需了解清楚。

　　(9)各作業(yè)環(huán)節(jié)的物流量情況。各作業(yè)環(huán)節(jié)的物流量，決定了該作業(yè)區(qū)域的配置及區(qū)域面積。

　　(10)預(yù)估總投資預(yù)算。在規(guī)劃設(shè)計前應(yīng)明確企業(yè)對生鮮食品加工中心的總投資預(yù)算情況，在設(shè)計及確立各項(xiàng)目標(biāo)時，應(yīng)綜合考慮投入產(chǎn)出比，權(quán)衡投資的投資回報率及投資回收期。

　　3．基本資料分析

　　通過對基本資料的分析，明確：

　　(1)企業(yè)對加工能力的設(shè)計需求；

　　(2)企業(yè)生鮮產(chǎn)品原物料及成品的物流存量需求；

　　(3)企業(yè)生鮮產(chǎn)品原物料及成品的物流流量需求。

　　通過對基本資料的分析，確認(rèn)企業(yè)的產(chǎn)品水平及物流服務(wù)水平，還可了解企業(yè)目前生鮮產(chǎn)品加工及物流服務(wù)存在的問題點(diǎn)，為進(jìn)一步的規(guī)劃設(shè)計提供參考。

　　二、系統(tǒng)化設(shè)計與評估階段

　　1．系統(tǒng)化設(shè)計

　　(1)企業(yè)建設(shè)生鮮食品加工物流中心的出發(fā)點(diǎn)

　　(2)生鮮食品加工物流中心選址

　　物流中心的選址應(yīng)充分考慮該中心的食品加工與物流的雙重屬性。在選址時，除價格因素外，還存在如下限制條件：

　　①土地所在地交通運(yùn)輸條件；

　　②地基基礎(chǔ)條件；

　�、弁恋孛娣e及容積率要求；

　�、茏匀画h(huán)境；

　�、萁�(jīng)濟(jì)環(huán)境；

　　⑥相關(guān)政策法規(guī)條件；

　　⑦其他。

　　(3)建筑物及加工、物流設(shè)備規(guī)劃

　�、偕r食品加工物流中心朝向選擇；

　　②物流中心建筑結(jié)構(gòu)選擇；

　�、畚锪髦行牡孛嫣幚矸绞竭x擇；

　�、芪锪髦行奈蓓�、側(cè)壁規(guī)劃；

　�、菸锪髦行母鲄^(qū)域面積、高度以及保溫庫板規(guī)劃；

　　⑥物流中心碼頭區(qū)域規(guī)劃；

　　⑦物流中心環(huán)場道路規(guī)劃；

　�、辔锪髦行闹髟O(shè)備、設(shè)施規(guī)劃；

　�、嵛锪髦行闹评湎到y(tǒng)規(guī)劃與選擇；

　�、馕锪髦行钠渌o助區(qū)域及房屋的規(guī)劃。如電腦室、衛(wèi)生間、更衣室、消毒室、工具室、制冷機(jī)、廢棄物處理區(qū)、停車場等。

　　(4)生鮮食品加工物流中心整體布局

　　要明確物流中心各作業(yè)區(qū)域需求，比如：進(jìn)貨暫存區(qū)、原料冷藏及冷凍庫、急凍庫、解凍庫、材料冷藏及冷凍庫、一次加工作業(yè)區(qū)、二次加工作業(yè)區(qū)、緩沖區(qū)域、內(nèi)包裝作業(yè)區(qū)、外包裝作業(yè)區(qū)、成品冷藏及冷凍庫、分揀區(qū)、出貨暫存區(qū)以及裝載容器清洗區(qū)及暫存區(qū)等。在布局時要注意統(tǒng)籌規(guī)劃原則、區(qū)域共用原則、多溫層區(qū)分及控制原則、可擴(kuò)展性原則。

　　另外，還要明確各區(qū)域的面積需求、溫層需求、加工設(shè)備需求。

　　2．評估

　　評估主要包括以下幾個方面的考量：

　　(1)方案投資預(yù)估與目標(biāo)投資預(yù)算的比較。如果差異較大時，企業(yè)可能會放棄該方案。

　　(2)方案產(chǎn)量及物流量與目標(biāo)產(chǎn)銷量與物流服務(wù)水平的比較。評價方案對需求的滿足程度。

　　(3)方案投資回報率與投資回收期是否在企業(yè)可接受的范圍。

　　(4)多方案進(jìn)行比較與選擇。

　　三、細(xì)部規(guī)劃與執(zhí)行前段

產(chǎn)品設(shè)計未來規(guī)劃2

　　根據(jù)基礎(chǔ)資產(chǎn)的特性，企業(yè)資產(chǎn)證券化可以分為債權(quán)類資產(chǎn)證券化和收益權(quán)類資產(chǎn)證券化。

　　債權(quán)類資產(chǎn)證券化基礎(chǔ)資產(chǎn)的債權(quán)債務(wù)關(guān)系比較清晰，名義金額1也比較確定，該類資產(chǎn)主要面臨的風(fēng)險是相關(guān)債務(wù)人的違約及回收處置風(fēng)險（信用違約風(fēng)險），并可延伸到債務(wù)人組合的相關(guān)性風(fēng)險。

　　收益權(quán)類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品（下簡稱收益權(quán)類產(chǎn)品）是指以能產(chǎn)生獨(dú)立、穩(wěn)定、真實(shí)、可評估預(yù)測現(xiàn)金流的資產(chǎn)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)的證券化產(chǎn)品。收益權(quán)類資產(chǎn)往往依附于單一的經(jīng)營實(shí)體或獨(dú)立的實(shí)物資產(chǎn)（如收費(fèi)路橋、水電氣公用事業(yè)、公園景區(qū)、物業(yè)租金等）而獲取經(jīng)濟(jì)利益，其未來現(xiàn)金流的名義金額無法確定。因經(jīng)營實(shí)體或?qū)嵨镔Y產(chǎn)的運(yùn)行情況關(guān)系到未來現(xiàn)金流是否穩(wěn)定，故收益權(quán)類產(chǎn)品面臨的主要風(fēng)險是因外部相關(guān)因素導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險，而非交易對手的信用風(fēng)險。

　　以下本文將對截至2015年三季度末收益權(quán)類產(chǎn)品的發(fā)行情況及信用風(fēng)險緩釋措施進(jìn)行匯總分析。

　　在企業(yè)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)中，除既有債權(quán)（應(yīng)收賬款等）外，將收益權(quán)、未來現(xiàn)金收益、將來債權(quán)等作為基礎(chǔ)資產(chǎn)均存在一定的法律爭議。目前，部分已發(fā)行的企業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品基礎(chǔ)資產(chǎn)的實(shí)質(zhì)為收益權(quán)，從某些方面也可以界定為合同債權(quán)，以規(guī)避相關(guān)法律風(fēng)險。為盡可能地反映收益權(quán)類產(chǎn)品基礎(chǔ)資產(chǎn)的特點(diǎn)，本文界定證券化產(chǎn)品是否屬于收益權(quán)類產(chǎn)品的唯一標(biāo)準(zhǔn)是其未來現(xiàn)金流的名義金額是否無法確定，而不是其產(chǎn)品名稱中體現(xiàn)的基礎(chǔ)資產(chǎn)類型為合同債權(quán)還是收益權(quán)。

　　發(fā)行情況及特點(diǎn)分析

　�。ㄒ唬┱邼u明，發(fā)行速度加快

　　2014年12月15日，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會了《資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)基礎(chǔ)資產(chǎn)負(fù)面清單指引（征求意見稿）》、《資產(chǎn)證券化基礎(chǔ)資產(chǎn)負(fù)面清單》（下簡稱負(fù)面清單）、《資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)風(fēng)險控制指引（征求意見稿）》等文件及征求意見稿，對資產(chǎn)證券化產(chǎn)品基礎(chǔ)資產(chǎn)選擇、風(fēng)險控制等方面的詳細(xì)規(guī)定逐步浮出水面。

　　負(fù)面清單之后，企業(yè)資產(chǎn)證券化的相關(guān)政策逐漸明朗。2015年以來，隨著審核速度和發(fā)行速度的明顯加快，以及基礎(chǔ)資產(chǎn)種類的不斷擴(kuò)大，收益權(quán)類產(chǎn)品已經(jīng)成為結(jié)構(gòu)性融資領(lǐng)域的重要組成部分。2015年1―9月所發(fā)行的收益權(quán)類產(chǎn)品規(guī)模占到迄今發(fā)行產(chǎn)品總規(guī)模的64.61%，發(fā)行筆數(shù)占總發(fā)行筆數(shù)的68.00%（見圖1）。預(yù)計未來，收益權(quán)類產(chǎn)品的發(fā)行規(guī)模增長速度將進(jìn)一步加快。

　�。ǘ┬袠I(yè)集中度較高，公用及交通占比最大

　　截至2015年9月末，收益權(quán)類產(chǎn)品已發(fā)行50單，總發(fā)行規(guī)模達(dá)到609.10億元。本文將收益權(quán)類產(chǎn)品按照基礎(chǔ)資產(chǎn)類型的不同，分為公用事業(yè)類、交通運(yùn)輸類、服務(wù)業(yè)票款、物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)租金、保障房銷售、學(xué)費(fèi)等多種類型，其中公用事業(yè)類和交通運(yùn)輸類占比最大，發(fā)行規(guī)模占比分別為42.35%、38.15%，發(fā)行筆數(shù)占比分別為56.00%、28.00%（見表1）。

　　目前已發(fā)行的收益權(quán)類產(chǎn)品主要分布在14個行業(yè)，行業(yè)集中度較高。按發(fā)行筆數(shù)統(tǒng)計，占比靠前的四大行業(yè)為供熱、電力、公路、水務(wù)，行業(yè)集中度達(dá)64.00%；按發(fā)行規(guī)模統(tǒng)計，四大行業(yè)占比為53.26%（見圖2）。行業(yè)集中度較高，原因主要是在發(fā)展初期，收益權(quán)類產(chǎn)品的發(fā)行人傾向于選擇質(zhì)量較好的基礎(chǔ)資產(chǎn)，而上述四個行業(yè)信用質(zhì)量較好，且原始權(quán)益人絕大多數(shù)為國有企業(yè)，在當(dāng)?shù)鼐哂幸欢ǖ膮^(qū)域壟斷地位。預(yù)計未來這些重點(diǎn)行業(yè)發(fā)行產(chǎn)品的數(shù)量還將進(jìn)一步增長，基礎(chǔ)資產(chǎn)的行業(yè)分布將更加廣泛。

　　（三）級別以AA+及以上為主，級別中樞未來有下行可能

　　在筆者所統(tǒng)計的47單收益權(quán)類產(chǎn)品中（另有3單產(chǎn)品未在公開信息中查到其信用級別），其債項(xiàng)級別全部在AA以上，且級別為AA+的產(chǎn)品數(shù)量最多，為25單，該類產(chǎn)品整體信用質(zhì)量較好。早期該類產(chǎn)品的發(fā)行以級別AAA為主，近年來隨著發(fā)行產(chǎn)品數(shù)量的增加，以及市場對于該類產(chǎn)品的認(rèn)知程度越來越高，逐漸出現(xiàn)級別較低的產(chǎn)品。未來隨著基礎(chǔ)資產(chǎn)類型的不斷豐富，預(yù)計債項(xiàng)級別的信用中樞將有所下行。

　�。ㄋ模┌l(fā)行成本與級別和期限具有較強(qiáng)相關(guān)性

　　在筆者所統(tǒng)計的49單收益權(quán)類產(chǎn)品中（另有1單產(chǎn)品未在公開信息中查到相應(yīng)利率），其產(chǎn)品期限主要集中在5年以內(nèi)，發(fā)行單數(shù)占比為68.00%；有兩單產(chǎn)品的發(fā)行期限為10年。發(fā)行期限超過5年的產(chǎn)品一般都會設(shè)置投資者回售選擇權(quán)條款，否則產(chǎn)品將面臨難以銷售的情況。

　　筆者統(tǒng)計了發(fā)行期限為1～5年期收益權(quán)類產(chǎn)品的平均利率（按照發(fā)行單數(shù)計算平均值），一般而言，發(fā)行期限越長，利率越高；產(chǎn)品信用級別越高，發(fā)行利率越低。圖3較好地反映了上述特征。但AA級別產(chǎn)品的5年期平均利率低于4年期平均利率，這主要是因?yàn)槟壳癆A級別發(fā)行成功的產(chǎn)品只有2單，帶有一定偶然因素。這兩單產(chǎn)品分別為大都市熱電公司電力上網(wǎng)收費(fèi)權(quán)專項(xiàng)資產(chǎn)管理計劃、泰興市濱江污水處理有限公司污水處理收費(fèi)權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計劃，前者為4年期產(chǎn)品，發(fā)行利率分別為9.00%、9.50%、10.00%、10.50%；后者為5年期產(chǎn)品，發(fā)行利率分別為6.50%、6.80%、7.60%、7.70%、8.00%，因前者發(fā)行利率大幅高于后者，導(dǎo)致5年期平均利率低于4年期平均利率。

　�。ㄎ澹┰鲂糯胧┮酝獠繛橹�、內(nèi)部為輔

　　收益權(quán)類產(chǎn)品的信息披露內(nèi)容較為有限，除發(fā)行信息外，其他內(nèi)容較難獲取，故本文無法對所有產(chǎn)品的增信措施進(jìn)行全面統(tǒng)計，僅對部分常用增信措施進(jìn)行簡要分析。

　　在收益權(quán)類產(chǎn)品中，內(nèi)部增信措施的效用較為有限，原因是原始權(quán)益人的資產(chǎn)運(yùn)行狀況直接關(guān)系到未來現(xiàn)金流規(guī)模及穩(wěn)定性，產(chǎn)品的信用風(fēng)險無法脫離原始權(quán)益人的主體信用狀況。因此，外部增信是該類產(chǎn)品信用增級的主要方式，主要包括以下幾種方式。

　　1.當(dāng)?shù)爻撬咎峁┎铑~補(bǔ)足或擔(dān)保措施

　　以電力、供熱、水務(wù)、天然氣等公用事業(yè)類資產(chǎn)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)的收益權(quán)類產(chǎn)品，其原始權(quán)益人大部分為當(dāng)?shù)氐膰衅髽I(yè)。這些企業(yè)運(yùn)營的業(yè)務(wù)因涉及國計民生，履行部分政府職能，盈利性相對較弱，需要政府補(bǔ)貼。因其母公司或關(guān)聯(lián)企業(yè)為當(dāng)?shù)氐某撬�，所以一般采用�?dāng)?shù)爻撬咎峁┎铑~補(bǔ)足或擔(dān)保以進(jìn)行外部增信。該類基礎(chǔ)資產(chǎn)未來產(chǎn)生的現(xiàn)金流較為穩(wěn)定，且有當(dāng)?shù)卣男庞米鳛樵鲂牛虼溯^為適合作為資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的基礎(chǔ)資產(chǎn)，也是目前市場上發(fā)行規(guī)模和單數(shù)最多的類型。

　　2.母公司提供差額補(bǔ)足或擔(dān)保措施

　　以港口、公交、公路、航空、鐵路、物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)租金等作為基礎(chǔ)資產(chǎn)的收益權(quán)類產(chǎn)品，部分原始權(quán)益人實(shí)力較強(qiáng)，可以不借用外部增信措施，直接發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，而部分產(chǎn)品的原始權(quán)益人實(shí)力較弱，需要借助母公司提供差額補(bǔ)足或擔(dān)保的方式進(jìn)行外部增信。該類基礎(chǔ)資產(chǎn)未來產(chǎn)生的現(xiàn)金流規(guī)模一般較大，而且相對穩(wěn)定，也是相對適合作為資產(chǎn)證券化產(chǎn)品基礎(chǔ)資產(chǎn)的類型。

　　主要信用風(fēng)險點(diǎn)及緩釋措施分析

　　評級機(jī)構(gòu)對收益權(quán)類產(chǎn)品的評級是針對證券（受益憑證）本金及投資收益能否按時、足額償付的可靠性進(jìn)行判斷，主要關(guān)注原始權(quán)益人的持續(xù)經(jīng)營能力、基礎(chǔ)資產(chǎn)的性質(zhì)、產(chǎn)品的法律結(jié)構(gòu)、現(xiàn)金流支付機(jī)制等方面。在評級實(shí)務(wù)中，收益權(quán)類資產(chǎn)證券化項(xiàng)目存在很多特殊的信用風(fēng)險點(diǎn)，以下將對其主要風(fēng)險點(diǎn)及相應(yīng)的緩釋措施進(jìn)行分析。

　�。ㄒ唬┈F(xiàn)金流預(yù)測偏差風(fēng)險及緩釋措施

　　收益權(quán)類產(chǎn)品還本付息的來源為基礎(chǔ)資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流，基礎(chǔ)資產(chǎn)的穩(wěn)定性越差，預(yù)測過程中產(chǎn)生的偏差就越大。比如，保障房類ABS以保障房的銷售收入作為還款來源，而房地產(chǎn)的銷售受宏觀經(jīng)濟(jì)和行業(yè)政策影響非常大，因此給現(xiàn)金流預(yù)測帶來較大困難，降低了預(yù)測的準(zhǔn)確性。

　　目前該類產(chǎn)品的發(fā)行主體主要采取以下方式，以規(guī)避現(xiàn)金流預(yù)測的偏差風(fēng)險：首先，盡量選擇穩(wěn)定性較好的基礎(chǔ)資產(chǎn)，從源頭上規(guī)避上述風(fēng)險；其次，提高各期現(xiàn)金流入對當(dāng)期應(yīng)付本息的覆蓋倍數(shù)；再次，盡可能多地沉淀部分資金在資產(chǎn)證券化產(chǎn)品托管賬戶中，盡量降低各期本息不能償付的風(fēng)險。

　　針對基礎(chǔ)資產(chǎn)受行業(yè)波動影響較大的.收益權(quán)類產(chǎn)品，因極端情況下該類資產(chǎn)現(xiàn)金流損失較大，評級工作中應(yīng)考慮極端情況下產(chǎn)品所能承受的現(xiàn)金流損失，其產(chǎn)品最終級別一般不超過原始權(quán)益人或擔(dān)保人的主體級別。

　　另外，如果評估公司出具的報告中設(shè)定的現(xiàn)金流增長率偏高，且原始權(quán)益人不能提供強(qiáng)有力的理由進(jìn)行支持，比如明確的政府規(guī)劃文件等，那么預(yù)測基礎(chǔ)資產(chǎn)未來現(xiàn)金流時，應(yīng)依據(jù)現(xiàn)金流歷史增長率等情況（剔除增長率異常的年份數(shù)據(jù)）計算現(xiàn)金流平均增長率。

　　若壓力測試下，現(xiàn)金流覆蓋倍數(shù)低于1.00倍，原始權(quán)益人（或擔(dān)保人）的主體級別為產(chǎn)品所能得到的最高信用級別，與基礎(chǔ)資產(chǎn)的類型無關(guān)。在壓力測試過程中，要考慮交易結(jié)構(gòu)中是否有針對相應(yīng)風(fēng)險的緩釋措施；如果沒有，則須考慮極端情況下基礎(chǔ)資產(chǎn)未來現(xiàn)金流的損失情況。

　　另外，針對基礎(chǔ)資產(chǎn)類型的差異，信用增級所需的現(xiàn)金流入對應(yīng)付本息的覆蓋倍數(shù)也會有所不同。

　�。ǘ┪纯紤]基礎(chǔ)資產(chǎn)運(yùn)營成本的風(fēng)險及緩釋措施

　　理論上講，大多數(shù)收益權(quán)類產(chǎn)品基礎(chǔ)資產(chǎn)的未來現(xiàn)金流，并未減去基礎(chǔ)資產(chǎn)日常運(yùn)營的相關(guān)成本。若該部分成本未在產(chǎn)品的相關(guān)文件中做相應(yīng)安排，則有可能影響原始權(quán)益人的正常運(yùn)營，進(jìn)而影響基礎(chǔ)資產(chǎn)未來現(xiàn)金流的額度及穩(wěn)定性。

　　目前，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品計劃管理人主要采取三種方式規(guī)避該類風(fēng)險：

　�。�1）由原始權(quán)益人母公司或擔(dān)保公司來承擔(dān)上述成本；

　�。�2）采用凈收入的方式計算未來現(xiàn)金流；

　　（3）在資產(chǎn)支持專項(xiàng)計劃中設(shè)計專門的賬戶儲備一定的資金來應(yīng)對。

　　例如M電力上網(wǎng)收費(fèi)權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計劃在相應(yīng)條款中規(guī)定“將專項(xiàng)計劃募集資金用于原始權(quán)益人償還部分貸款，并扣留部分資金直接劃入燃料專項(xiàng)賬戶，將資金剩余部分用于原始權(quán)益人的日常經(jīng)營開支”。

　�。ㄈ┑仲|(zhì)押風(fēng)險及緩釋措施

　　1.收益權(quán)處于抵質(zhì)押的風(fēng)險

　　未來收益權(quán)是否處于抵質(zhì)押狀態(tài)是該類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品評級中的首要考慮因素。因?yàn)槭找鏅?quán)無法分割，不能實(shí)現(xiàn)部分收益權(quán)的轉(zhuǎn)移，若收益權(quán)處于抵質(zhì)押狀態(tài)，會給專項(xiàng)計劃帶來很大的法律風(fēng)險。對此，專項(xiàng)計劃管理人應(yīng)在相關(guān)文件中明確約定，產(chǎn)品成立時須及時解除收益權(quán)的抵質(zhì)押。

　　2.產(chǎn)生收益權(quán)的固定資產(chǎn)被處置的風(fēng)險

　　即使收益權(quán)未被抵質(zhì)押，如果產(chǎn)生收益權(quán)的固定資產(chǎn)處于抵質(zhì)押狀態(tài)，在債權(quán)人或擔(dān)保權(quán)人依據(jù)相關(guān)合同收回或處置該固定資產(chǎn)的情況下，會使專項(xiàng)計劃面臨較大的風(fēng)險。因此需專項(xiàng)計劃通過交易條款的特殊設(shè)置緩釋該風(fēng)險。

　　例如，N公園入園憑證資產(chǎn)證券化項(xiàng)目設(shè)置了“如果土地使用權(quán)被處置則專項(xiàng)計劃提前終止的條款”。提前終止條款的設(shè)置，有利于保護(hù)投資者，增強(qiáng)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的安全性。

　　（四）資金監(jiān)管缺失風(fēng)險及緩釋措施

　　計劃管理人對于基礎(chǔ)資產(chǎn)未來現(xiàn)金流的控制能力也是信用評級工作中須考查的因素之一。部分專項(xiàng)計劃的基礎(chǔ)資產(chǎn)未來現(xiàn)金流需經(jīng)過原始權(quán)益人的賬戶進(jìn)入專項(xiàng)計劃專用賬戶，其中可能會涉及原始權(quán)益人是否將基礎(chǔ)資產(chǎn)現(xiàn)金流挪作他用等道德風(fēng)險。

　　如N公園入園憑證資產(chǎn)證券化項(xiàng)目設(shè)計了防范該類風(fēng)險的條款，主要內(nèi)容為“原始權(quán)益人在本次專項(xiàng)計劃監(jiān)管銀行設(shè)立經(jīng)營收入專戶，原始權(quán)益人全部經(jīng)營收入按不低于60%的比例歸集該賬戶，并授權(quán)監(jiān)管銀行對專戶內(nèi)資金的使用進(jìn)行監(jiān)管，優(yōu)先用于兌付本次專項(xiàng)資產(chǎn)管理計劃優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券的本金和收益及償還監(jiān)管銀行貸款本息。如違反上述約定，計劃管理人和‘資產(chǎn)支持證券持有人大會’均有權(quán)宣布本次資產(chǎn)管理計劃全部提前終止”。

　　目前部分專項(xiàng)計劃的設(shè)計中缺失監(jiān)管銀行，這一缺失可能會影響產(chǎn)品未來現(xiàn)金流歸集的可靠性和安全性，從而對產(chǎn)品的本息兌付產(chǎn)生不利影響。

　　（五）資金混同風(fēng)險及緩釋措施

　　資金混同風(fēng)險是收益權(quán)類產(chǎn)品中經(jīng)常會出現(xiàn)的風(fēng)險。如X公司公交資產(chǎn)證券化項(xiàng)目，基礎(chǔ)資產(chǎn)部分現(xiàn)金流的來源是X市財政劃撥款，而X市政府給予原始權(quán)益人財政劃撥款時并未說明劃撥資金的具體用途，這就導(dǎo)致了用于支付基礎(chǔ)資產(chǎn)現(xiàn)金流的補(bǔ)貼收入與原始權(quán)益人其他的補(bǔ)貼收入無法明確區(qū)分，從而使上述項(xiàng)目在沒有相應(yīng)風(fēng)險緩釋措施的情況下面臨較大的資金混同風(fēng)險。

　　在N公園入園憑證資產(chǎn)證券化項(xiàng)目中，計劃管理人針對資金混同風(fēng)險設(shè)置了相應(yīng)的緩釋措施，具體條款如下：“根據(jù)《基礎(chǔ)資產(chǎn)買賣協(xié)議》約定，原始權(quán)益人不得將三個主題公園入園憑證銷售收入以外的款項(xiàng)劃入資金歸集賬戶，以保證資金歸集賬戶的獨(dú)立性�！蓖ㄟ^上述風(fēng)險緩釋措施的設(shè)定，從一定程度上降低了該專項(xiàng)計劃的資金混同風(fēng)險。

　　（六）集中回售導(dǎo)致的流動性風(fēng)險及緩釋措施

　　部分收益權(quán)類產(chǎn)品根據(jù)投資者的需求及自身的營銷目的，設(shè)置了回售和贖回的條款。如投資者選擇提前回售，當(dāng)期現(xiàn)金流可能無法覆蓋剩余應(yīng)付本息，從而使原始權(quán)益人面臨一定的資金缺口；若專項(xiàng)計劃未安排回售準(zhǔn)備金，則可能導(dǎo)致啟動差額補(bǔ)足和擔(dān)保支付的情況。

　　若專項(xiàng)計劃中有設(shè)置回售和回購條款，則需關(guān)注在產(chǎn)品設(shè)計中是否明確了回售資金的來源，以及無法及時歸集回售資金時的緩釋措施，比如是否設(shè)置了專門的回售儲備金賬戶，并至少提前三個月按照剩余本息的一定比例歸集回售準(zhǔn)備金。同時，還須關(guān)注回售的額度及具體的計算公式是否明確。若產(chǎn)品設(shè)計中未約定計算公式，當(dāng)相應(yīng)風(fēng)險發(fā)生時可能會引發(fā)糾紛。目前，在設(shè)置回售和回購條款的部分收益權(quán)類資產(chǎn)證券化項(xiàng)目中，僅有小部分約定了回售的額度及具體的計算公式。

　�。ㄆ撸┵Y金歸集風(fēng)險及緩釋措施

　　收益權(quán)類產(chǎn)品基礎(chǔ)資產(chǎn)類型的多樣化，導(dǎo)致了現(xiàn)金流歸集的復(fù)雜性，某種程度上可能會給基礎(chǔ)資產(chǎn)的穩(wěn)定性帶來一定影響。

　　部分基礎(chǔ)資產(chǎn)的資金歸集相對簡單，如通行費(fèi)收入、門票收入、公交票務(wù)收入等；而供水費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、供熱費(fèi)等資金歸集卻相對麻煩，主要原因在于其繳費(fèi)方式的多樣性，常見的繳納方式主要分為現(xiàn)金繳納和柜臺繳納�，F(xiàn)金繳納分為消費(fèi)者營業(yè)廳現(xiàn)金繳納、預(yù)存費(fèi)用等；銀行繳納分為銀行柜臺繳納、自助繳費(fèi)系統(tǒng)繳納、網(wǎng)上銀行繳納、短信繳納等。資金流入的賬戶眾多，歸集過程繁瑣，繳費(fèi)時間又可能提前或延遲，致使資金歸集的金額具有一定的不確定性，影響了該類產(chǎn)品的按時足額還本付息能力。

　　上述專項(xiàng)計劃通過以下條款，降低監(jiān)管賬戶的收款風(fēng)險：通過監(jiān)管協(xié)議等相關(guān)文件的約定，在專項(xiàng)計劃存續(xù)期間，供水費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、供熱費(fèi)等資金收入優(yōu)先劃入監(jiān)管賬戶，非經(jīng)計劃管理人同意，原始權(quán)益人不得使用其他任何銀行賬戶收取基礎(chǔ)資產(chǎn)產(chǎn)生的收入，且非經(jīng)計劃管理人書面同意，監(jiān)管賬戶不得變更、撤銷。

　�。ò耍┪磳�(shí)現(xiàn)破產(chǎn)隔離風(fēng)險

　　很多收益權(quán)類產(chǎn)品都設(shè)計了如下條款：

　　（1）基礎(chǔ)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后，原始權(quán)益人仍將繼續(xù)負(fù)責(zé)基礎(chǔ)資產(chǎn)的建設(shè)和運(yùn)營，相關(guān)收益依賴于原始權(quán)益人的正常經(jīng)營。

　�。�2）原始權(quán)益人承諾，在專項(xiàng)計劃存續(xù)期內(nèi)，當(dāng)基礎(chǔ)資產(chǎn)不足以覆蓋優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券本息時，由原始權(quán)益人對差額部分進(jìn)行補(bǔ)足；

　�。�3）原始權(quán)益人購買本專項(xiàng)計劃的全部次級資產(chǎn)支持證券，在專項(xiàng)計劃存續(xù)期內(nèi)，原始權(quán)益人不能將次級資產(chǎn)支持證券轉(zhuǎn)移給計劃管理人或其他投資者，且在每一期優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券項(xiàng)下的本金和預(yù)計收益完全償付完畢后，原始權(quán)益人才能享有剩余收益。

　　專項(xiàng)計劃的上述條款證明基礎(chǔ)資產(chǎn)并沒有與原始權(quán)益人完全獨(dú)立，且原始權(quán)益人須對基礎(chǔ)資產(chǎn)可能發(fā)生的損失進(jìn)行全額補(bǔ)償，因此，原始權(quán)益人面臨的風(fēng)險沒有因基礎(chǔ)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移發(fā)生實(shí)質(zhì)性改變，原始權(quán)益人保留了基礎(chǔ)資產(chǎn)幾乎所有的風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移。按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則》23號中對金融資產(chǎn)轉(zhuǎn)移的相關(guān)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓的基礎(chǔ)資產(chǎn)不符合終止確認(rèn)的要求，原始權(quán)益人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)確認(rèn)該資產(chǎn)，并將收到的對價確認(rèn)為負(fù)債。目前尚無有效措施規(guī)避該風(fēng)險。

　　總結(jié)及展望

　　綜上所述，收益權(quán)類產(chǎn)品基礎(chǔ)資產(chǎn)行業(yè)集中度較高，評級實(shí)務(wù)中的風(fēng)險關(guān)注點(diǎn)較多，以上僅對主要的信用風(fēng)險關(guān)注點(diǎn)及緩釋措施進(jìn)行了梳理，并結(jié)合一定的案例進(jìn)行了詳盡的分析。隨著收益權(quán)類產(chǎn)品的不斷創(chuàng)新，負(fù)面清單將有可能進(jìn)行調(diào)整，該類產(chǎn)品的特點(diǎn)可能會產(chǎn)生新的變化，未來將通過更加豐富的案例對收益權(quán)類產(chǎn)品的特性進(jìn)行完善和豐富。

產(chǎn)品設(shè)計未來規(guī)劃3

　　一、關(guān)于商品房屋建設(shè)的計劃管理

　　商品房屋是指由開發(fā)公司綜合開發(fā)，建成后出售的住宅、商業(yè)用房以及其它建筑物。凡是自建或者委托施工單位建設(shè)或者參加統(tǒng)建，又是自己使用的住宅和其它建筑物，不屬于商品房屋范圍。

　　國務(wù)院國發(fā)（86）74號《關(guān)于控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模的若干規(guī)定》明確指出：“不論是全民所有制單位還是集體所有制單位，凡購置的商品房屋或其它商品建筑，都必須納入各自的投資計劃規(guī)�！薄８骷売媱�、城建、統(tǒng)計部門以及專業(yè)銀行分支行，都要嚴(yán)格執(zhí)行這一規(guī)定。

　　為了有效地指導(dǎo)商品房屋建設(shè)，從1987年開始，各地區(qū)的商品房屋建設(shè)均納入國家計劃。

　　商品房屋計劃由生產(chǎn)計劃和銷售計劃兩部分組成。

　　商品房屋生產(chǎn)計劃，包括計劃期建設(shè)總規(guī)模、施工面積、新開工面積、竣工面積等指標(biāo)。

　　商品房屋銷售計劃，包括計劃期預(yù)計竣工面積、銷售面積、購房單位、購房資金來源等指標(biāo)。

　　商品房屋建設(shè)，要搞好綜合平衡，貫徹以銷定產(chǎn)的原則。生產(chǎn)計劃所需資金、材料必須自行落實(shí)。銷售計劃必須同固定資產(chǎn)投資計劃相銜接。

　　商品房屋計劃，由各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列省轄市和中國房屋建設(shè)開發(fā)公司負(fù)責(zé)編制，并上報國家計委，抄報建設(shè)部。國家計委會同有關(guān)部門審核后，下達(dá)全國的商品房屋生產(chǎn)計劃和銷售計劃。

　　商品房屋計劃作為指導(dǎo)性計劃進(jìn)行管理。在計劃執(zhí)行中，各地區(qū)根據(jù)資金、物資的落實(shí)情況以及需求變化情況，可以自行調(diào)整商品房屋的生產(chǎn)計劃和銷售計劃指標(biāo)，但要報國家計委、建設(shè)部備案。同時，銷售計劃中出售的商品房屋必須納入購買單位的固定資產(chǎn)投資計劃，即全民所有制單位購買商品房屋要分別納入基本建設(shè)計劃和更新改造計劃，集體單位購買要納入集體所有制單位投資計劃。

　　二、關(guān)于加強(qiáng)對商品房屋開發(fā)公司的管理

　　各地區(qū)的商品房屋開發(fā)公司應(yīng)是具有獨(dú)立法人資格的企業(yè)單位，實(shí)行自主經(jīng)營，獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧。商品房屋建設(shè)前期準(zhǔn)備工作，如征地、搬遷、安置勞動力等項(xiàng)工作由各該地區(qū)政府部門負(fù)責(zé)。

　　各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列省轄市要對已成立的各類商品房屋開發(fā)公司進(jìn)行一次認(rèn)真的資格審查。開發(fā)公司必須具有一定數(shù)量的合格的工程技術(shù)人員、經(jīng)濟(jì)管理人員、財務(wù)人員和與開發(fā)規(guī)模相適應(yīng)的'自有資金。今后，未經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府指定有審批權(quán)的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，未在工商行政管理部門注冊登記的開發(fā)公司，不準(zhǔn)從事商品房屋的開發(fā)建設(shè)。

　　三、關(guān)于商品房屋建設(shè)的資金來源

　　商品房屋建設(shè)資金可以用開發(fā)公司自有資金，發(fā)揮住宅建設(shè)債券、向銀行申請貸款以及預(yù)收一定數(shù)額的購房款等方式解決。

　　為了促使開發(fā)公司加強(qiáng)經(jīng)營管理，商品房屋建設(shè)開發(fā)周轉(zhuǎn)資金中應(yīng)有不低于20％的自有資金。隨著開發(fā)公司自我積累的增加，自有資金所占比重應(yīng)逐步提高。

　　向購房單位預(yù)收購房款，在商品房屋開工建設(shè)前，不得超過全部售價的50％

　　四、關(guān)于商品房屋的銷售價格

　　目前，各地的商品房屋銷售價格普遍偏高，一定程度上影響了商品房屋的建設(shè)和發(fā)展。商品房屋的銷售價格按相同口徑比較，一般不應(yīng)高于同類標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)建、自建房屋的價格。各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列省轄市計委要會同同級城建部門、建設(shè)銀行和物價部門研究制定本地區(qū)的商品房屋價格管理辦法。

　　五、關(guān)于商品房屋的統(tǒng)計

　　為了準(zhǔn)確反映商品房屋投資和商品房屋生產(chǎn)計劃完成情況，從1987年起，建立和改進(jìn)商品房屋投資統(tǒng)計和商品房屋生產(chǎn)進(jìn)度統(tǒng)計制定。

產(chǎn)品設(shè)計未來規(guī)劃4

　　關(guān)鍵詞房地產(chǎn)會計核算問題對策

　　隨著市場經(jīng)濟(jì)在我國的逐步完善，新的會計制度、會計準(zhǔn)則不斷，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，目前適用的會計制度和會計準(zhǔn)則主要有《企業(yè)會計準(zhǔn)則》、《房地產(chǎn)企業(yè)會計制度》和《企業(yè)會計制度》等，如何在門類眾多的制度、準(zhǔn)則、規(guī)定之下，結(jié)合企業(yè)自身特點(diǎn)，改進(jìn)現(xiàn)有會計核算方法，更好地發(fā)揮會計職能，是會計人員的職責(zé)。筆者從以下幾個方面論述目前房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中存在的問題及其改進(jìn)方法。

　　1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算存在的問題

　　1.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)的復(fù)雜性

　　房地產(chǎn)商品的銷售包括兩種，一種是自行開發(fā)并銷售，另一種是事先與買方簽訂合同，按合同要求進(jìn)行開發(fā)。對于后者，應(yīng)按照建造合同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收入的確認(rèn)。而對于企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)商品，由于其開發(fā)的周期較長，耗資巨大，其商品具有較高的價值性。這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)商品銷售往往采用預(yù)售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產(chǎn)商品銷售的前提是首先取得預(yù)售許可證和銷售許可證，在此基礎(chǔ)上，一般要經(jīng)過簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗(yàn)收合格并交付買方驗(yàn)收確認(rèn)、收取房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等銷售環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)收入的確認(rèn)同其它的生產(chǎn)收入相比具有一定特殊性�！斗康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》中規(guī)定以結(jié)算賬單提交買方并得到認(rèn)可作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，該規(guī)定比較簡單，宜于實(shí)際工作中的操作，但沒有反映銷售的實(shí)質(zhì)，理論上不夠合理；《企業(yè)會計制度》和《企業(yè)會計準(zhǔn)則——收入》中規(guī)定以風(fēng)險和報酬的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，理論上具有合理性，但要求會計人員具有較高的職業(yè)判斷能力。在會計實(shí)務(wù)中如何運(yùn)用這一標(biāo)準(zhǔn)則比較混亂，核心問題在于應(yīng)在哪一環(huán)節(jié)確認(rèn)為收入，其分歧的焦點(diǎn)集中在:商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險和報酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移。

　　1.2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品成本與售價的不配比性

　　首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長，開發(fā)項(xiàng)目從獲得土地并開發(fā)完成到確認(rèn)收入短則1~2年，長則4~5年，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不合理；在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費(fèi)用計入當(dāng)期；由于項(xiàng)目尚未完工，即使開發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，其預(yù)售款項(xiàng)也無法確認(rèn)為收入，其結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難。

　　其次，房地產(chǎn)開發(fā)商品的成本載體是整個建設(shè)工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個樓層或戶型的售價明顯與其成本不配比。如同一結(jié)構(gòu)的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷售時低層售價卻高于高層售價；又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價相差也很大。

　　通常房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法是:按當(dāng)期竣工后的核算對象的總成本除以總開發(fā)建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計算的結(jié)果沒有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經(jīng)營成果不具有真實(shí)性。

　　1.3收益評價指標(biāo)不能真實(shí)反映企業(yè)業(yè)績

　　房地產(chǎn)企業(yè)投入產(chǎn)出周期具有較強(qiáng)的特殊性，表現(xiàn)在會計年報中往往是業(yè)績波動較大——項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)業(yè)績不佳,驗(yàn)收售出后，大量預(yù)收款確認(rèn)為收入，期間間隔在一個會計期內(nèi)還好，但一個項(xiàng)目往往要跨4、5個會計期，故不適用一般的公司業(yè)績評價指標(biāo)，如凈利潤指標(biāo)就不能正確、客觀、全面地反映其真實(shí)經(jīng)營情況，尤其是上市公司，極可能誤導(dǎo)投資者。一個經(jīng)營情況很好的開發(fā)公司，其凈利潤可能很小甚至是負(fù)數(shù)，但有大量的在建工程和很好的預(yù)售情況，現(xiàn)金流狀況極佳，有很強(qiáng)的盈利能力。同理一個盈利的公司也可能正危機(jī)四伏:面臨著因施工質(zhì)量導(dǎo)致的巨額賠償，大筆銀行貸款到期而無力償還，尚未結(jié)清的擔(dān)保金，由于市政規(guī)劃調(diào)整，地價變化導(dǎo)致的土地風(fēng)險等等；故此，評價一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)績，千萬不要以指標(biāo)論好壞，應(yīng)透過指標(biāo)看實(shí)質(zhì)，看其資質(zhì)信譽(yù)、實(shí)力、現(xiàn)金流量、資產(chǎn)質(zhì)量，還有更重要的表外風(fēng)險等等。當(dāng)然，這有賴于我們會計界同仁對會計信息的真實(shí)反映與充分披露。

　　2完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算規(guī)范的對策

　　2.1正確確定和應(yīng)用收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)

　　房地產(chǎn)商品銷售收入的確認(rèn)應(yīng)符合兩個標(biāo)準(zhǔn)，即法律標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)標(biāo)淮。

　　(1)法律標(biāo)準(zhǔn)。法律標(biāo)淮是指我國相關(guān)法規(guī)中規(guī)定的房地產(chǎn)銷售必須符合的條件或標(biāo)淮:如對于以出讓方式取得土地使用權(quán)的，未按照出讓合同規(guī)定支付全部土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證書，或未按照出讓合同規(guī)定進(jìn)行投資開發(fā)的，以及權(quán)屬有爭議的、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得買賣。凡是不符合上述標(biāo)準(zhǔn)的，即使房地產(chǎn)商品已經(jīng)開發(fā)完畢，甚至取得了相關(guān)報酬，并轉(zhuǎn)移了風(fēng)險，也不能作為收入予以確認(rèn)。法律標(biāo)淮是專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的前提條件。

　　(2)專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是指會計準(zhǔn)則、會計制度中規(guī)定的商品銷售收入確認(rèn)標(biāo)淮，即收入確認(rèn)的4個必要條件:企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購買方；企業(yè)沒有對已售出的商品實(shí)施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計量。上述規(guī)定中，收入確認(rèn)以風(fēng)險和報酬實(shí)質(zhì)的轉(zhuǎn)移為標(biāo)準(zhǔn)，理論上比較合理，但由于房地產(chǎn)業(yè)銷售方式的多樣性和復(fù)雜性，為實(shí)際工作中收入確認(rèn)帶來了困難。

　　筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)銷售合同是在房屋尚未建成竣工前的預(yù)先銷售行為，不論是否收取了款項(xiàng)，均不屬于實(shí)際發(fā)生的銷售業(yè)務(wù)。因此，簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收貨款不符合收入確認(rèn)條件，不能作為銷售實(shí)現(xiàn)依據(jù)；簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業(yè)產(chǎn)品銷售合同一樣，從法律意義上講也只是一種合約，房屋未經(jīng)買方驗(yàn)收認(rèn)可，商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬尚未轉(zhuǎn)移給買方，不符《企業(yè)會計準(zhǔn)則——收入》的有關(guān)規(guī)定，故也不能確認(rèn)收入；購買方取得商品房產(chǎn)權(quán)證的環(huán)節(jié)較為特殊，盡管房地產(chǎn)商品最終是以產(chǎn)權(quán)證上權(quán)利人主體的更替為所有權(quán)變更的主要標(biāo)志，但由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)前根據(jù)規(guī)定需要支付土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領(lǐng)取預(yù)售許可證、在工程獲得有關(guān)部門竣工驗(yàn)收領(lǐng)取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同，并向客戶收取房款、交付買主辦理入住手續(xù)的情況后才辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，且產(chǎn)權(quán)證的辦理涉及到房地產(chǎn)管理、土地管理等政府有關(guān)部門，辦妥產(chǎn)權(quán)證書的時間并非開發(fā)企業(yè)所能控制。如果此時確認(rèn)收入，會導(dǎo)致收入滯后，同樣不符合收入確認(rèn)原則。所以，盡管房屋產(chǎn)權(quán)證書是房屋所有權(quán)的標(biāo)志，但并非是確認(rèn)收入的必要條件。

　　2.2引入計劃銷售價格的概念，使銷售收入與成本配比

　　建議引入計劃銷售價格的`概念，解決銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)錯位，與銷售收入不配比這一特殊問題。即當(dāng)開發(fā)的房屋達(dá)到可銷售狀態(tài)時，企業(yè)根據(jù)成本、市場、地段、樓層、朝向等因素制定一個計劃銷售價格，作為成本分配標(biāo)準(zhǔn)。

　　(1)實(shí)際售價成本率法，是在季度前兩個月按實(shí)際售價乘以計劃銷售成本等于季末銷售成木的方法調(diào)整。具體操作順序是:分類明細(xì)賬按開、竣工時間相同或相近且一并辦理決算的項(xiàng)目設(shè)置賬戶，在此分類明細(xì)賬基礎(chǔ)上，再按計劃價格相同的房屋分類設(shè)戶，價格不同的分別設(shè)置。季度前兩個月可按分類明細(xì)賬結(jié)轉(zhuǎn)成本，即按分類明細(xì)賬記載的當(dāng)月實(shí)際銷售額乘以計劃銷售成本率得出當(dāng)期成本結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)，對銷售房屋只登記數(shù)量，待季末將未銷售房的計劃售價乘以計劃銷售成本率得出月末留存成本，用倒擠的方法結(jié)出銷售成本。這種方法適用于開發(fā)規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)，優(yōu)點(diǎn)是可以減少工作量，缺點(diǎn)是季度前兩個月受房價影響會產(chǎn)生一定誤差，且不能及時、準(zhǔn)確提供較詳細(xì)的成本資料。

　　(2)計劃售價成本率法，就是始終按計劃售價乘以計劃銷售成本率進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。只要是開發(fā)建設(shè)工程已辦理了竣工決算手續(xù)，就可以把商品房成本按樓棟、樓層、單元予以確定，甚至可以計算出每平米建筑面積成本。因此可以按單元設(shè)置賬戶，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類計入同一賬戶。銷售成本按單元設(shè)置賬戶的房號直接對號入座結(jié)轉(zhuǎn)，按每平米建筑面積成本歸類設(shè)戶的，可按銷售面積乘以每平米建筑面積成本得出銷售成本。這種方法的缺點(diǎn)是結(jié)轉(zhuǎn)工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時，并能將結(jié)轉(zhuǎn)成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

　　2.3擴(kuò)大信息披露內(nèi)容，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量

　　(1)增加土地儲備量及成本構(gòu)成的信息。房地產(chǎn)開發(fā)成本中土地成本的比例一般占有較大的比重。因此，能否擁有土地儲備以及土地儲備的成本狀況，從一定程度上決定了開發(fā)企業(yè)未來的發(fā)展。對于擁有大量優(yōu)質(zhì)低價的土地儲備的企業(yè)來說，土地成本低本身隱含著巨額的利潤，在土地出讓市場向招標(biāo)拍賣過渡以后，相對于其它公司具有先天的競爭優(yōu)勢，能在未來三到五年內(nèi)保持良好的增長，從而具有一定的投資價值。而信息使用者通過企業(yè)披露的土地使用權(quán)總額無法判斷其土地儲備的信息。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)報告附注中增加土地儲備量及取得成本情況的披露是必要的。

產(chǎn)品設(shè)計未來規(guī)劃5

　　這次我們特別邀請了北京啟達(dá)喬泰咨詢有限公司總經(jīng)理李彥杰先生撰寫系列文章，主要內(nèi)容包括：生鮮食品加工物流中心規(guī)劃設(shè)計程序、牛鮮食品加工物流中心規(guī)劃設(shè)計準(zhǔn)備、系統(tǒng)化設(shè)計、細(xì)部規(guī)劃設(shè)計、工程圖紙與工程項(xiàng)目劃分等。

　　李彥杰先生具有豐富的低溫物流中心規(guī)劃設(shè)計經(jīng)驗(yàn)，在祖國大陸及臺灣地區(qū)參與的大型物流中心項(xiàng)目已近30個。

　　本講座中涉及的生鮮食品是廣義的，包括冷凍食品、冷藏食品。

　　冷凍食品的中心溫度應(yīng)保持在－18℃以下，并且將食品中所含93％以上的水分凍結(jié)成冰，以防止食品因存放時間過長而產(chǎn)生劣化情形，因此冷凍食品的保存期限大多可長達(dá)半年至一年之久。所以，凡經(jīng)過處理后，將包裝食品急速冷凍至－18℃以下的凍結(jié)狀態(tài)的食品，稱為冷凍食品。

　　冷藏食品應(yīng)保持在7℃以下至凍結(jié)點(diǎn)以上，生鮮農(nóng)畜水產(chǎn)品、調(diào)理食品、水果蔬菜、豆制品、面包快餐食品等，為保持食品的新鮮度及品質(zhì)，在制造、儲運(yùn)、銷售過程中均需保持此溫度，故稱為冷藏食品。

　　由于生鮮食品在制造、儲運(yùn)、銷售過程中均需要處于低溫環(huán)境中，低溫物流應(yīng)運(yùn)而生。低溫物流包括原材料供應(yīng)物流、食品工廠內(nèi)生產(chǎn)物流、銷售物流。在這一系列過程中無論產(chǎn)品所有權(quán)轉(zhuǎn)移多少次，均需依賴一系列能放置低溫食品且符合低溫標(biāo)準(zhǔn)的冷凍冷藏設(shè)備，以使食品在每一環(huán)節(jié)都能保證存放于最適合的低溫環(huán)境中，確保食品品質(zhì)安全及穩(wěn)定。從生鮮食品的生產(chǎn)、儲存、運(yùn)輸、銷售直至消費(fèi)者手中，其中任何一個環(huán)節(jié)有缺陷都將前功盡棄。

　　在本講座中，我們將集生鮮食品加工與生鮮食品物流功能于一體的低溫物流中心稱之為生鮮食品加工物流中心。此類低溫物流中心的職能包括生鮮食品加工、生鮮食品低溫物流。

　　筆者經(jīng)過參考文獻(xiàn)，并根據(jù)多年的項(xiàng)目實(shí)施經(jīng)驗(yàn)，將生鮮食品加工物流中心歸納為以下幾種類型：

　　1．產(chǎn)品分切加工及物流配送中心(如豬肉分切加工中心)；

　　2．禽類產(chǎn)品屠宰加工及物流配送中心(如雞鴨屠宰加工中心)；

　　3．水產(chǎn)品加工及物流中心(如水產(chǎn)品魚類加工中心)；

　　4．蔬果加工及物流配送中心(如蔬果加工配送中心)；

　　5．速凍食品加工及物流配送中心(如速凍水餃加工及配送中心)；

　　6．中央廚房(連鎖餐飲業(yè)或快餐業(yè)共同產(chǎn)成品及半成品加工配送的場所)：

　　7．面包廠(連鎖面包店共同生產(chǎn)面包及面包坯的'加工配送場所)；

　　8．其他涉及生鮮食品加工與物流的物流中心。

　　生鮮食品加工物流中心的主要特點(diǎn)是：

　　1．集生鮮食品加工與生鮮食品物流配送為一體，能有效縮短冷鏈環(huán)節(jié)，更容易控制生鮮食品的品質(zhì)，降低生鮮食品質(zhì)量出現(xiàn)問題的概率；