【精品】市場營銷策劃模板集錦5篇
市場營銷策劃 篇1
一、計劃概要
1、年度銷售目標600萬元；
2、經(jīng)銷商網(wǎng)點50個；
3、公司在自控產品市場有一定知名度；
二、營銷狀況
空調自控產品屬于中央空調等行業(yè)配套產品，受上游產品消費市場牽制，但需求總量還是比較可觀。隨著城市建設和人民生活水平的不斷提高以及產品更新?lián)Q代時期的到來帶動了市場的持續(xù)增長幅度，從而帶動了整體市場容量的擴張。湖南地處中國的中部，空調自控產品需求量比較大：
1、夏秋炎熱，春冬寒冷；
2、近兩年湖南房地產業(yè)發(fā)展迅速，特別是中高檔商居樓、別墅群的興建；
3、湖南納入西部開發(fā)、將增加各種基礎工程的建設；
4、長株潭的融城；
5、郴州、岳陽、常德等大量興建工業(yè)園和開發(fā)區(qū)；
6、人們對自身生活要求的提高；綜上所述，空調自控產品特別是高檔空調自控產品在湖南的發(fā)展?jié)摿艽蟆?/p>
營銷方式總體來說，空調自控產品銷售的方式不外三種：工程招標、房產團購和私人項目。工程招標渠道占據(jù)的份額很大，但是房產團購和私人項目兩種渠道發(fā)展迅速，已經(jīng)呈現(xiàn)出多元發(fā)展局面。
從各企業(yè)的銷售渠道來看，大部分公司采用辦事處加經(jīng)銷商的模式，國內空調自控產品企業(yè)20xx年都加大力度進行全國營銷網(wǎng)絡的部署和傳統(tǒng)渠道的鞏固，加強與設計院以及管理部門的公關合作。對于進入時間相對較晚的空調自控產品企業(yè)來說，由于市場積累時間相對較短，而又急于快速打開市場，因此基本上都采用了辦事處加經(jīng)銷制的渠道模式。為了快速對市場進行反應，凡進入湖南市場的自控產品在湖南都有庫存。湖南空調自控產品市場容量比較大而且還有很大的潛力，發(fā)展趨勢普遍看好，因此對還未進入湖南市場的品牌存在很大的市場機會，只要采用比較得當?shù)氖袌霾呗�，就可以擠進湖南市場。目前上海正一在湖南空調自控產品市場上基礎比較薄弱，團隊還比較年輕，品牌影響力還需要鞏固與拓展。在銷售過程中必須要非常清楚我公司的優(yōu)勢，并加以發(fā)揮使之達到極致；并要找出我公司的弱項并及時提出，加以克服實現(xiàn)最大的價值；提高服務水平和質量，將服務意識滲透到與客戶交流的每個環(huán)節(jié)中，注重售前售中售后回訪等各項服務。
三、營銷目標
1。空調自控產品應以長遠發(fā)展為目的，力求扎根湖南。20xx年以建立完善的銷售網(wǎng)絡和樣板工程為主，銷售目標為600萬元；
2。擠身一流的空調自控產品供應商；成為快速成長的成功品牌；
3。以空調自控產品帶動整個空調產品的銷售和發(fā)展。
4。市場銷售近期目標：在很短的時間內使營銷業(yè)績快速成長，到年底使自身產品成為行業(yè)內知名品牌，取代省內同水平產品的`一部分市場。
5。致力于發(fā)展分銷市場，到20xx年底發(fā)展到50家分銷業(yè)務合作伙伴；
6。無論精神，體力都要全力投入工作，使工作有高效率、高收益、高薪資發(fā)展；
四、營銷策略
如果空調自控產品要快速增長，且還要取得競爭優(yōu)勢，最佳的選擇必然是——“目標集中”的總體競爭戰(zhàn)略。隨著湖南經(jīng)濟的不斷快速發(fā)展、城市化規(guī)模的不斷擴大，空調自控產品市場的消費潛力很大，目標集中戰(zhàn)略對我們來說是明智的競爭策略選擇。圍繞“目標集中”總體競爭戰(zhàn)略我們可以采取的具體戰(zhàn)術策略包括：市場集中策略、產品帶集中策略、經(jīng)銷商集中策略以及其他為目標集中而配套的策略四個方面。為此，我們需要將湖南市場劃分為以下四種：
戰(zhàn)略核心型市場——長沙，株洲，湘潭，岳陽
重點發(fā)展型市場———郴州，常德，張家界，懷化
培育型市場——婁底，衡陽，邵陽
等待開發(fā)型市場——吉首，永州，益陽，
總的營銷策略：全員營銷與采用直銷和渠道營銷相給合的營銷策略
1、目標市場：
遍地開花，中心城市和中小城市同時突破，重點發(fā)展行業(yè)樣板工程，大力發(fā)展重點區(qū)域和重點代理商，迅速促進產品的銷量及銷售額的提高。
2、產品策略：
用整體的解決方案帶動整體的銷售：要求我們的產品能形成完整的解決方案并有成功的案例，由此帶動全線產品的銷售。大小互動：以空調自控產品的銷售帶動閥門及其他產品的銷售，以閥門及其他產品的項目促進空調自控產品的銷售。
3、價格策略：
高品質，高價格，高利潤空間為原則；制訂較現(xiàn)實的價格表：價格表分為兩層，媒體公開報價，市場銷售的最底價。制訂較高的月返點和季返點政策，以控制營銷體系。嚴格控制價格體系，確保一級分銷商，二級分銷商，項目工程商，最終用戶之間的價格距離級利潤空間。為了適應市場，價格政策又要有一定的能活性。
4、渠道策略：
�。�1）分銷合作伙伴分為二類：一是分銷客戶，是我們的重點合作伙伴。二是工程商客戶，是我們的基礎客戶。
�。�2）渠道的建立模式：A。采取逐步深入的方式，先草簽協(xié)議，再做銷售預測表，然后正式簽定協(xié)議，訂購第一批貨。如不進貨則不能簽定代理協(xié)議；B。采取尋找重要客戶的辦法，通過談判將貨壓到分銷商手中，然后我們的銷售和市場支持跟上；C。在代理之間挑取競爭心態(tài)，在談判中因有當?shù)氐囊粋�潛在客戶而使我們掌握主動和高姿態(tài)。不能以低姿態(tài)進入市場；D。草簽協(xié)議后，在我們的廣告中就可以出現(xiàn)草簽代理商的名字，挑取了分銷商和原廠商的矛盾，我們乘機進入市場；E。在當?shù)氐膮^(qū)域市場上，隨時保證有一個當?shù)氐目梢猿蔀橐患壌淼亩壌�，以對一級代理成為威脅和起到促進作用。
�。�3）市場上有推，拉的力量。要快速的增長，就要采用推動力量。拉需要長時間的培養(yǎng)。為此，我們將主要精力放在開拓渠道分銷上，另外，負責大客戶的人員和工程商的人員主攻行業(yè)市場和工程市場，力爭在三個月內完成4~5項樣板工程，給內部人員和分銷商樹立信心。到年底為止，完成自己的營銷定額。
5、人員策略：
營銷團隊的基本理念：A。開放心胸；B。戰(zhàn)勝自我；C。專業(yè)精神；
�。�1）業(yè)務團隊的垂直聯(lián)系，保持高效溝通，才能作出快速反應。團隊建設扁平。
（2）內部人員的報告制度和銷售獎勵制度
�。�3）以專業(yè)的精神來銷售產品。價值=價格+技術支持+服務+品牌。實際銷售的是一個解決方案。
�。�4）編制銷售手冊；其中包括代理的游戲規(guī)則，技術支持，市場部的工作范圍和職能，所能解決的問題和提供的支持等說明。
五、營銷方案
1、公司應好好利用上海品牌，走品牌發(fā)展戰(zhàn)略；
2、整合湖南本地各種資源，建立完善的銷售網(wǎng)絡；
3、培養(yǎng)一批好客戶，建立良好的社會關系網(wǎng)；
4、建設一支好的營銷團隊；
5、選擇一套適合公司的市場運作模式；
6、抓住公司產品的特點，尋找公司的賣點。
7、公司在湖南宜采用直銷和經(jīng)銷相結合的市場運作模式；直銷做樣板工程并帶動經(jīng)銷網(wǎng)絡的發(fā)展，經(jīng)銷做銷量并作為公司利潤增長點；
8、直銷采用人員推廣和部分媒體宣傳相結合的方式拓展市場，針對空調自控產品，我們可以采用小區(qū)推廣法和重點工程機項目樣板工程說服法；
9、為了盡快進入市場和有利于公司的長期發(fā)展，應以長沙為中心，向省內各大城市進軍，其中以長沙為核心，以地市為利潤增長點；
10、湖南的渠道宜采用扁平化模式并作好渠道建設和管理，在渠道建設方面可以不設省級總經(jīng)銷商，而是以地市為基本單位劃分，每個地級市設二個一級經(jīng)銷商，并把營銷觸角一直延伸到具有市場價值的縣級市場，改變目前湖南其他空調自控產品品牌在地級市場長期以來的游擊戰(zhàn)方式，采用陣地戰(zhàn)，建立與經(jīng)銷商長期利益關系的品牌化運作模式，對每個地區(qū)市場都精耕細作，穩(wěn)扎穩(wěn)打。
市場營銷策劃 篇2
很多行業(yè)的通病都是就產品看產品，就市場說市場，一個成功的品牌，成功的企業(yè)，不僅要具有對行業(yè)市場的.深度把握能力，同時，還要具備對其他行業(yè)市場概念、操作手法雜交營銷的能力。譬如福來將果維康功能食品化，賦予vc糖果概念，推廣到大眾消費中；將食用油與健康掛鉤，推出高端健康的華源橄欖油；將餃子與更多的特殊概念相結合，在食用可口的基礎上與消費虛榮心理結合，推出三全狀元餃子等等。食品與健康，食品與時尚，食品與新銳思想，食品與流行元素，食品與包裝，小食品本身的靈活性決定了其哪怕是一個極其微小的細節(jié)也可多元化雜交的特性。
市場營銷策劃 篇3
保健品和策劃，從一開始就注定要結下不解之緣的。
保健品不同于大眾消費品，它是一種功能性食品，只適宜于特定人群，它不是人們的生活必需品，這決定了保健品的市場特點：必須通過對消費者進行教育來創(chuàng)造需求、引發(fā)需求，開辟市場;必須通過長期的實事求是的功效宣傳和為消費者提供持久的實實在在的服務來進行市場推廣、最終占領市場。如何讓消費者意識到潛在的需求、產生購買興趣、形成購買、認牌購買、說服其他潛在顧客購買?怎樣和消費者進行有效溝通使上述購買過程順利達成?這就需要一點智慧、一點策略、一點技巧，它就是策劃。策劃的產生直接導致了市場由銷售向營銷的轉變，中國的保健品行業(yè)作為最早運用策劃的行業(yè)，當之無愧是中國市場營銷的先導。保健品領域曾經(jīng)輝煌的那些品牌如太陽神、三株、中華鱉精、飛龍、紅桃k無一不是主張策劃先行，而后來的腦白金、珍奧核酸等更是將策劃發(fā)揮到了極至，制造了一個又一個銷售神話。然而策劃給保健品帶來了什么樣的命運呢?從二十世紀八十年代中期至今，保健品已經(jīng)走過了近二十年的風雨歷程，在市場的舞臺上，策劃之手演繹了一幕幕保健品大起大落、英雄末路的悲情故事，從500個億的銷售跌落到200個億的銷售，保健品幾度陷入過度炒作帶來的信譽危機，進退維谷，被稱作是遭殃產業(yè)。另一方面，二十年來，策劃業(yè)的發(fā)展卻很是蓬勃，從1997年廣西《金田》雜志評出十大策劃人，到XX年、XX年兩屆十大策劃專家的評出，中國的策劃業(yè)從點子時代邁向案例時代，逐步地成長起來，涌現(xiàn)出一批經(jīng)典的策劃案例，這些策劃專家或策劃案例中，除XX年朱玉童因金雙歧的策劃獲得十大策劃專家稱號外，就鮮有保健品的策劃人了，上述那些創(chuàng)造了神話的企業(yè)策劃人無一入選，面對這樣的現(xiàn)實，作為保健品的策劃人，應該反思，為什么總是只能策劃曾經(jīng)的輝煌而不能成就永恒的經(jīng)典?三株神話、腦白金神話，它們總是引得無數(shù)評論家津津樂道，稱其為營銷的經(jīng)典，但他們真的能稱得上是經(jīng)典嗎?“鉆石恒久遠，經(jīng)典永流傳”(借用一句廣告語)，所謂經(jīng)典的東西應該是能永久流傳的，經(jīng)得起時間的洗煉，可口可樂因其正宗的美國文化流傳了百年，而三株、腦白金不要說百年，再過二十年誰還會記得?是策劃的錯嗎?不是，是策劃的態(tài)度有偏差，所謂劍走偏鋒，傷害了保健品行業(yè)的品牌基礎，也傷害了策劃人的信譽。面對日益擴大的保健品市場需求，面對日臻成熟的第三代保健品的出現(xiàn)，保健品策劃人要從端正態(tài)度入手，重新來過，實實在在做策劃，重拾半壁河山!市場需要領袖品牌，但市場絕不需要神話!
什么是實實在在的策劃?
一、切實以消費者的需求為中心和出發(fā)點。站在消費者的角度來看問題。產品的定位方向、訴求利益點、定價、usp(獨特的銷售主張)都必須符合消費者的需求和利益。我們應該去向消費者要這些問題的答案，而不是自顧自閉門苦思。如何了解消費者心理想的是什么，需要什么的利益，最好的辦法是和消費者面對面接觸，換言之是去做深入細致的市場調研，要親自去做，而不是片面依賴市場調查公司的數(shù)據(jù)。葉茂中講策劃百分之八十用腳，百分之二十用腦，策劃是用腳走出來的，這種務實的作風是我們每個策劃人的榜樣。了解了消費者的需求，我們就從自己的產品里面挑選一個能最大限度滿足消費者而競爭對手沒有的利益點，將這個信息通過合適的方式傳達給消費者，并讓消費者切實感覺到功效的實在。我們不需要進行海陸空地地毯式的廣告轟炸去強迫消費者接受我們的觀念，也不需要故弄玄虛地炒概念，我們只需要實事求是地宣傳產品的功效，用通俗易懂的話語告訴消費者產品的機理，明明白白地告訴消費者使用我們的產品能帶給他們的利益就可以了。有這樣的流傳，廣告大師奧格威每次寫出一個文案都會讀給老太太聽，如何老太太能聽懂就采用。這和中國古代詩人白居易流傳下來的佳話如出一轍，再一次證明了經(jīng)典的東西總是永遠流傳的。只有這樣的東西，才能贏得消費者的認可和信任。
二、為消費者提供實實在在的售前、售中、售后服務。這是一個需要要誠心、信心、耐心的`工作，售前的科普健康知識教育、產品講解，售中的服用指導、癥狀解釋，售后的跟蹤回訪記錄，各種活動的組織，無一不需要做這一工作的人員具有這“三心”，只有誠心才能獲得消費者的信任，對自己的產品有信心才能獲得消費者的認同，只有足夠的耐心才能獲得消費者的滿意評價，有了這“三心”，才能贏消費者的“放心”。而贏得消費者就贏得了市場。從賣產品到賣服務，是保健品營銷策略的一次極具意義的大轉折，它意味著保健品業(yè)已經(jīng)逐步走出浮躁的心態(tài)，轉向扎實地做基礎工作，這無疑是保健品新生的希望所在。事實上，歷史上也早有這樣的保健品企業(yè)，像上海交大昂立、深圳太太藥業(yè)就是這樣的典范，昂立立足于上海、江漸區(qū)域市場，占山為王，采用宣傳普及科普知識的營銷方式扎扎實實做產品，抓終端，不進行廣告轟炸、不事張揚;太太口服液則長期專注于女性保健，它們都在自己的領域內取得了不斐的業(yè)績，它們的周期都已超過十年，并先后于XX年在上交所上市，成為保健品行業(yè)的常青樹。而近年來新出現(xiàn)的一種新的營銷方式“會議營銷”更顯示出了強大的生命力，很多保健品企業(yè)如珠海天年、中脈遠紅還有一些核酸類產品等中老年人的產品，基本上沒做什么廣告，它們采用專賣店+活動營銷的方式，通過建立消費者資料據(jù)，對資料進行及時、有效的處理，為消費者提供細致、周到的服務，掌握并擁有了一大批忠實的購買者，都在悄無聲息地賺錢。會議營銷的本質就是一種服務營銷，充分體現(xiàn)了服務的魅力，成為保健品企業(yè)的營銷利器。這不能不讓人欣喜，保健品策劃正一步步走出浮華背后的陷阱，走向光明燦爛的未來!
三、實實在在做品牌。品牌在時下是一個時髦的話題，卻又讓眾多的企業(yè)欲說還休，是因品牌的建設實在在一個長期的、隱性的過程，企業(yè)往往因看不到眼前的利益而不知如何把握。而品牌對于生命周期普遍不長的保健品業(yè)來說似乎尤為重要，關系到保健品的生死存亡，一個沒有品牌的保健品注定是短命的，而一個單一的產品又不足以支撐一個品牌，多個產品品牌的推出又要仰賴于企業(yè)的良好品牌，在我國目前保健品企業(yè)多還在為生存而掙扎的現(xiàn)實下，做品牌還需要有一個長期的過程，必須是在企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模，有足夠的費用投入企業(yè)形象建設、產品研發(fā)，增加產品的科技含量，讓產品品牌和企業(yè)品牌能夠同步的時候才能有實力做品牌。在這些問題沒解決的時候，還是讓我們扎扎實實做好產品和服務，它們是品牌的基石。
市場營銷策劃 篇4
旅游市場營銷是市場營銷在旅游業(yè)的具體運用，從旅游業(yè)的特點出發(fā)，筆者更傾向于用格隆羅斯強調目的的市場營銷相關理論，來推導和定義旅游市場營銷：旅游市場營銷是一個主體為了謀求長期的生存與發(fā)展，根據(jù)外部環(huán)境和內部條件的變化，對旅游市場所做出的具有長期性、全局性的計劃與謀略，對旅游產品的構思、定價、促銷、分銷的計劃和執(zhí)行過程，其最終目的是在滿足旅游消費者需求的同時實現(xiàn)主體的經(jīng)營目標。
對此，還可以從四個方面作進一步的理解：
1.它是一種經(jīng)營的思想和理念。它承認和接受以消費者為中心，以旅游消費者的需求為導向，力求通過提供有形產品和無形服務使游客滿意，從而實現(xiàn)營銷主體的經(jīng)濟和社會目標。
2.它顯示了一個動態(tài)管理的過程。即組織和指導企業(yè)的整體活動，包括分析、計劃、執(zhí)行、反饋和控制，更多的是體現(xiàn)了旅游經(jīng)濟個性的功能，對營銷資源的管理。在營銷計劃中，營銷者必須進行目標市場定位。在營銷策略中，企業(yè)或組織必須進行市場開發(fā)、產品設計、價格制定、分銷渠道的選擇、信息溝通和宣傳銷售等各項決策。
3.它表明了一個非常廣的范圍。主要是主客體廣泛，主體包括所有旅游組織（政府、企業(yè)和其他組織），客體包括對有形事物的營銷和無形勞務的營銷。當前旅游營銷的內容一般包括商品、服務、事件、體驗、使用權、信息、創(chuàng)意、人物、場所等方面。同時，這一定義還表明當下旅游市場營銷活動，已經(jīng)從一個流通領域擴大到產前、生產、流通和售后全領域，從單一的形象宣傳和產品推銷擴大到旅游企業(yè)的'綜合循環(huán)的各個領域。
4.它意味著一種交換。即旅游市場營銷的職能發(fā)生了改變，當下的旅游市場，無論是政府還是企業(yè)市場營銷者，其職責已經(jīng)從宣傳形象和推銷產品的職能，轉變?yōu)橥苿咏粨Q關系實現(xiàn)的職能。需要注意的是，這種交換并不是完全由貨幣或者實物的形式表現(xiàn)。
與其他領域市場營銷相比，旅游市場營銷有明顯的不同特點，主要表現(xiàn)為：
1.服務性。除具體的旅游商品外，在產權不發(fā)生轉移的前提下，提供旅游產品其實都是提供一種服務，游客不僅看重服務設施的質量，更看重旅游過程中整體的服務品質，看重這種服務帶來的體驗度、舒適度和愉悅度。
2.參與性。旅游市場中旅游產品的生產和供給，與旅游者的消費行為存在著時間上空間上的重合，旅游市場營銷事實上也是一個旅游者階段性參與的動態(tài)過程。因此，如何始終保持與旅游者及時的互動，成為旅游市場營銷工作的一項重要內容。
3.時間性。旅游市場有很強的季節(jié)性和時間性，旅游產品是一種不可貯存和轉移的產品，同時，旅游產品的生產設施、設備、勞動力能夠以實物的形態(tài)存在，但它們只是一種生產能力而非旅游產品本身，如果不能在時間上準確把握、及時滿足旅游者的消費需求，意味著生產能力的浪費和營銷工作的失敗。
4.全程性。由于旅游產品本身具有的特性，使得在旅游市場營銷工作中，不可能像其他領域一樣把產品直接展示在消費者面前進行推銷，而是必須把營銷工作貫穿在開發(fā)設計、形象宣傳、生產銷售、服務保障一系環(huán)節(jié)中。
市場營銷策劃 篇5
一、湖南省房地產企業(yè)市場營銷策劃現(xiàn)狀
20世紀90年代以來，商品房從熱銷到滯銷再到理性化銷售，房地產市場競爭加劇。湖南省房地產經(jīng)營者在這種大氣候的影響下，必須拋棄“生產觀點”，樹立“用戶觀點”，圍繞用戶的要求作市場營銷策劃。目前湖南省經(jīng)濟發(fā)達的中心城市長沙、株洲、湘潭的房地產企業(yè)形成了市場營銷策劃的初步理念，著手了樓盤的營銷策劃工作。長沙升陽公司根據(jù)“e．c”時代概念的要求，策劃了省內外享有盛名的“巴黎香榭”，打造了21世紀長沙新地標。湖南省夢澤園房地產開發(fā)公司為了滿足工薪階層住房的需求，整體策劃了濱湖園林生態(tài)社區(qū)、國家級康居工程智能化示范小區(qū)“夢澤園”，它“以家門口有個美麗的湖”為特色，使大批工薪族俱歡顏。營銷策劃經(jīng)理張恒志組織一班人以傲視群雄的氣魄策劃了湖南CEO官邸社區(qū)——荷塘月色·世博城，在長沙高檔別墅中舉起了一面引人注目的旗幟，滿足了越來越多的成功人士的住房需求。株洲市城市建設綜合開發(fā)公司，為了城市人鬧中取靜，把株洲市賀家土鵝頸洲策劃為業(yè)主首選的天鵝花園、把“土鵝”變成“天鵝”，使其四面環(huán)水，風景幽雅，情調別致，靜中有景。湘潭市的房地產開發(fā)商提出了“溫馨的住宅，深情的策劃”的順口溜，對商品房進行市場營銷策劃時，以科學性、合理性、創(chuàng)造性、預見性為宗旨，突出“以人為本”，注重環(huán)境功能和質量水平，創(chuàng)造優(yōu)美、舒適、衛(wèi)生、安全的居住環(huán)境，同時還結合城市的歷史文化特征和居住者心理，著力策劃具有地方特色和文化內涵的樓盤。長株潭三市尤其是長沙市的房地產開發(fā)商在房地產市場營銷策劃上已有一定的建樹，是湖南省房地產市場營銷策劃的領頭雁，在不斷引領全省房地產企業(yè)營銷策劃工作。他們還不斷學習省外先進經(jīng)驗，經(jīng)常派相關的專業(yè)技術人員到廣州、深圳、上海、溫州、武漢等地實地學習考察。同時也把知名的市場營銷策劃專家、學者請來指導市場營銷策劃工作，先后特邀特請被媒體號稱為房地產業(yè)“女掌柜”的謝家瑾司長，中國房地產業(yè)協(xié)會副理事長兼秘書長顧云昌教授，中國人民大學教授、博土生導師兼任多家地方政府及多家超級機構經(jīng)濟顧問葉衛(wèi)平先生，《房地產世界》雜志主編、上海房地產策劃專家許仰東先生前來暢談營銷策劃、指點迷津。通過采取“走出去、請進來”的方法迅速提高房地產市場營銷策劃的技能。
湖南省長株潭以外地市的房地產企業(yè)的市場營銷策劃處于虛而不實、朦朦朧朧的狀態(tài)，他們所做的營銷策劃是局部的、單項目的、淺顯的、無意識的，往往是單純的價格策劃、廣告策劃，并且分析市場結構和行為——選擇市場機會——制定營銷戰(zhàn)略——部署營銷戰(zhàn)術——實施和監(jiān)控營銷操作的水平停留在低級狀態(tài)。
二、湖南省房地產企業(yè)市場營銷策劃存在的問題
1、市場營銷策劃觀念較淡薄
多年來，全國各城市房地產年脫銷率一直在30％-40％間徘徊，現(xiàn)實的壓力使廣大房地產企業(yè)認識到：房地產業(yè)競爭很激烈，粗放型的經(jīng)營已經(jīng)不行了。1995年后，國內不少房地產企業(yè)尤其是從事地產代理的企業(yè)，紛紛投入人力和物力進行房地產營銷策劃問題的研究，全國大中城市相繼展開了房地產市場營銷大戰(zhàn)，爾后房地產市場營銷策劃大戰(zhàn)在全國拉開，市場營銷策劃觀念融入到企業(yè)的經(jīng)營方針中。但由于湖南省房地產業(yè)的發(fā)展沒有受一波一折的沖擊，一直保持平穩(wěn)發(fā)展趨勢，房地產企業(yè)間的競爭并不激烈，投資的風險小，因而缺乏危機感、緊迫感，市場營銷策劃的觀念較淡薄，甚至連一些企業(yè)領導腦海里還沒有形成市場營銷策劃的概念。
2、市場營銷策劃沒有長遠打算
目前，湖南省的房地產企業(yè)開發(fā)樓盤存在嚴重的“跟風現(xiàn)象”，一遇到市場上好的賣點，就不顧實際一哄而上，結果開發(fā)無個性，策劃無創(chuàng)意，樓盤被套。短期行為很普遍，急功近利，缺乏可持續(xù)發(fā)展的基礎和后勁，小區(qū)規(guī)劃只重效益，忽視生態(tài)、環(huán)境、人文、歷史等因素，目前的規(guī)劃對今后小區(qū)的改進和管理帶來的負面影響拋于腦后。在取得短期收效的同時，埋下導致市場混亂的種子，這種營銷策劃無視長期發(fā)展，嚴重影響了與之相協(xié)調的長期規(guī)劃的實現(xiàn)。
3、對市場營銷策劃缺乏理性思考
湖南省許多開發(fā)商信奉“兵貴神速”，匆忙作某種營銷決策，然而這種倉促的決策不乏短見和過于迷信他人，熱情追捧流行概念，盲目炒作市場熱點。瘋狂的“歐陸風情”后，又是“綠色概念”、“錯層概念”、“生態(tài)概念”、“智能概念”，沒有深刻地體會市場的涵義，沒有將市場營銷策劃滲透到市場調整和工程立項中去，致使商品房沒有自身的特色，銷售前景黯淡，資金積淀呆滯，形成惡性循環(huán)。
4、缺乏合理的市場營銷策劃體系
湖南省房地產企業(yè)盡管在探索組建自己的營銷策劃體系，但人、財、物的保證未完全到位，營銷策劃機構的設置不合理，機構行政化，或將營銷機構歸口于經(jīng)營科，還缺乏營銷策劃人員，對營銷策劃方案實施情況的診斷、評價流于形式。對營銷策劃中出現(xiàn)的重大問題表現(xiàn)得束手無策，調查預測、市場分析、策略制定、行動方案出臺、營銷費用控制、營銷管理等工作還不成體系，營銷策劃能力低下。
5、市場營銷策劃不夠科學規(guī)范
湖南省有的開發(fā)商囿于自身的短見，至今輕視營銷策劃，策劃缺乏科學性與系統(tǒng)性。有的開發(fā)商營銷行為不規(guī)范，既不做深入細致的市場調研，也沒有獨到新穎的營銷思路，以為營銷策劃就是簡單的房地產推銷，這其中有操作上的淺薄，更有心態(tài)上的鄙陋，這對營銷策劃科學化、規(guī)范化很不利。
三、湖南省房地產企業(yè)市場營銷策劃的對策
1、強化市場營銷策劃意識
湖南省房地產企業(yè)要形成市場營銷策劃的全新理念，強化市場營銷策劃意識，對市場營銷策劃概念、作用要有一個全面的認識。21世紀的最大的競爭是觀念的競爭，觀念的落后是最大的落后，尤其是企業(yè)領導應是觀念追潮的促進派，要大膽改革，敢于實踐，創(chuàng)新市場營銷策劃的方法。隨著房地產市場的發(fā)展和完善，市場營銷策劃將成為市場營銷的至高境界，對市場營銷的各項工作有機地、整體地安排、部署、協(xié)調、銜接，做到市場營銷策劃工作周密合理，從而有效地盤活市場，確保產品暢銷。因此，湖南省房地產企業(yè)應在市場營銷策劃工作上多分析與研究，從膚淺粗陋的認識中解脫出來。
2、確立全面系統(tǒng)的市場營銷策劃思想
房地產企業(yè)應抓好前期策劃，即就是項目選擇和投資決策，項目選得好，市場就會有需求，后期銷售就水到渠成，如果前期投資決策失誤，后期再采取廣告、讓利、促銷等措施，也無濟于事。尤其在市場不景氣時，開發(fā)商應注重市場調整和前期策劃工作。在業(yè)外人士看來，開盤前無非是一些無關大節(jié)的瑣碎之事，其實開盤成功是實現(xiàn)良好的銷售業(yè)績的重要基礎，開盤前的整合營銷策劃是一種運用整合行為的過程，通過營銷方式、手段的系統(tǒng)化結合，根據(jù)市場進行動態(tài)修正，實現(xiàn)樓盤價值的全程營銷效果。此階段應完成的策劃工作是發(fā)掘項目的最佳賣點，打造個性化產品，做好定價前的市場調查研究，選擇好定價方法，進行科學合理地定價，策劃好廣告，做好開盤的時間選擇。一般來說房地產項目開盤后一段時間形成一個銷售高峰，在高峰過后，銷售業(yè)績將會明顯下降，此時要注意加強盤后滾動的營銷策劃工作，調查消費者對品牌的認識與接受程度，發(fā)掘新的細分市場與目標客戶，調整營銷策略，進行尾盤處理與售后策劃。湖南省大部分房地產企業(yè)缺乏全面系統(tǒng)的營銷策劃思想，對整體營銷策劃知之不多，憑感覺搞策劃，這樣的策劃不符合房地產全程策劃的客觀要求。一個完善的商品房營銷策劃包括前期階段、銷售階段、售后階段的全面策劃，只有整合起來策劃，方可使房地產市場營銷策劃充分發(fā)揮作用，否則，營銷鏈不能搭接起來反而被中斷。因此，湖南省的房地產企業(yè)往后應該樹立全面系統(tǒng)的營銷策劃思想，展開全程營銷策劃、整體營銷策劃工作。
3、加強時市場營銷策劃的理性思考
開發(fā)商經(jīng)過多年的探索，已開始用理性的眼光看待市場營銷的價值，但仍有許多企業(yè)還未從根本上認識房地產營銷的合理內涵，在房地產開發(fā)實踐中未能最大限度地發(fā)揮營銷策劃的作用。營銷策劃是一種貫穿市場意識、連接產前市場與產后市場的一種行為方式，營銷策劃不是一本洋洋灑灑或字字珠璣的策劃方案文本，而是結合所在樓盤，總結出一種如何把樓盤市場推廣的行為方式。開發(fā)商分析樓盤與市場的對接問題，是為了適應市場發(fā)展需要，做好樓盤的市場推廣。營銷策劃是一種主動創(chuàng)造效益的行為方法，是一條基于市場需求之上的“綱”，貫穿房地產定位、開發(fā)、銷售、物業(yè)管理等工作環(huán)節(jié)，它采用市場調研、銷售技巧等工作來開拓、擴大市場。營銷策劃是一種運用整合效應的行為過程，是房地產開發(fā)過程中的一種內化行為，是塑造品牌形象的行為手段。營銷策劃是物業(yè)構筑品牌的基礎，樓盤品牌的創(chuàng)立，不是營銷策劃方案的簡單虛擬，而是在營銷每一環(huán)節(jié)中追求品牌意識的體現(xiàn)。因此，湖南省一些房地產企業(yè)“匆忙決策”、“盲目開發(fā)”、“追捧時髦流行概念”的做法，實質上是對房地產市場營銷策劃缺乏理性的思考，對市場營銷策劃的理解還停留在表面上、現(xiàn)象上，對于市場營銷策劃是貫穿市場意識，有效連接產前產后市場，運用整合效應謀劃營銷方略，更高程度上塑造企業(yè)品牌，主動適應市場、創(chuàng)造效益的概念還很淺薄。針對如此情況，湖南省房地產企業(yè)應進一步加深對市場營銷策劃的理解，從整體上把握住市場營銷策劃的概念與作用，走出適合企業(yè)自身情況的營銷策劃之路，用審視的目光、科學的理念、嚴謹?shù)膽B(tài)度來對樓盤進行周密的營銷策劃，使樓盤給企業(yè)帶來效益。
4、建立有效的市場營銷策劃體系
市場營銷策劃是一個系統(tǒng)工程，它牽涉到企業(yè)、消費者、社會三者之間關系的處理及利益的分配，包括機會與問題分析、目標確定、策略制定、行動方案設計、營銷費用預算等多環(huán)節(jié)的配套整合，對市場營銷要控制、銜接、調整與處理，需組建一定的組織機構，配備一定的專業(yè)人員，加強市場調查、預測與研究，進行市場營銷戰(zhàn)略的可行性設計，開展市場細分、產品定位、產品開發(fā)、產品定價、銷售渠道選擇及促銷等的營銷活動。房地產市場營銷策劃牽涉的面廣，包含的.內容多，環(huán)節(jié)很復雜，需要建立市場營銷策劃體系，以保證市場營銷的有效實施。湖南省房地產企業(yè)應根據(jù)市場營銷策劃的要求，結合市場與企業(yè)實際情況，不斷完善市場營銷策劃體系。首先，建立由知識比較全面、營銷技巧老到的人員組成營銷策劃機構，使市場營銷策劃工作有專門的機構來管理，也有專門的人員來具體運作。其次，制定合理的物業(yè)營銷計劃，使各項營銷工作事先得到周密的安排與部署，在時間進度上相銜接，在實施行動上能協(xié)調，在效果控制、檢查，評價上有具體措施，使市場營銷策劃體系進一步完善。
5、從長計議做好市場營銷策劃工作
“短期行為”、“急功近利”是企業(yè)生產經(jīng)營行為不理性的代名詞，忽視可持續(xù)發(fā)展的要求開展的市場營銷策劃實質上無視了長期發(fā)展，這樣的企業(yè)在市場經(jīng)濟的大風大浪中經(jīng)不起考驗�！懊つ扛L”的實質是缺乏自己的經(jīng)營主張，由于市場信息有時滯性、隱蔽性，信息時常出現(xiàn)失真現(xiàn)象，捕風捉影式的開發(fā)，潛伏的危險較大。不結合市場行情、樓盤具體要求，一哄而上搞開發(fā)，看起來是搶奪市場，追求效益，實質上不能塑造企業(yè)的經(jīng)營特色，投資也獲不到理想的回報，企業(yè)也無法實現(xiàn)穩(wěn)定的效益。從歷史營銷的角度來看，開發(fā)商的利益包括目前利益與長遠發(fā)展兩個方面，目前利益一般來說比較直截了當，引人注目；而長遠發(fā)展要用遠見的目光來審視，否則被認為“不現(xiàn)實”、“無刺激”，因而易被忽視。其實長遠發(fā)展應是經(jīng)營者追求的目標，只有長遠發(fā)展，才可經(jīng)久不衰。只追求目前利益，經(jīng)營上就會因缺乏長遠打算而打亂仗，產生短視最后導致“好景不長”，可以說把暫時的經(jīng)濟效益指標當成唯一的追求，開發(fā)商在營銷策劃過程中就易喪失品德，毀滅的日子也就不會太久了。當然，目前利益是長遠發(fā)展的現(xiàn)實需要，沒有目前利益要求長遠發(fā)展也是不可想象的，而長遠發(fā)展應該是開發(fā)商一貫追求的目標，不圖長遠發(fā)展也令人不可理喻。因此，追求目前利益的同時要考慮長遠發(fā)展，考慮長遠發(fā)展的時候不可避開目前利益，但當目前利益與長遠發(fā)展兩者不可兼得時應優(yōu)先考慮長遠發(fā)展。湖南省房地產企業(yè)應冷靜地檢查自身的經(jīng)營方針，樹立科學的效益觀，在市場營銷策劃時權衡好目前利益與長遠發(fā)展的關系，避免“短期行為”、“急功近利”、“盲目開發(fā)”等毛病的產生，從長計議地搞好房地產市場營銷策劃工作，促進企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
6、確保市場營銷策劃科學規(guī)范
據(jù)消費者協(xié)會的統(tǒng)計表明，近幾年物業(yè)投拆的個案最多，投拆的內容大體為：發(fā)展商挪用工程款，遲遲不交樓，管理系統(tǒng)不完善，宣傳內容與事實不符，物業(yè)管理收費高且不合理等，引起這些糾紛的原因是湖南省很多開發(fā)商不深入細致的市場調研就上項目，急躁冒進，這是市場營銷策劃不科學、不規(guī)范、不理智的表現(xiàn)。隨著我國房地產市場走向成熟，市場營銷策劃將朝著規(guī)范化、科學化發(fā)展。就這一發(fā)展趨勢來說，開發(fā)企業(yè)最需要的是房地產營銷策劃人才和優(yōu)秀的營銷人員，湖南省房地產企業(yè)應加強市場營銷隊伍管理，提高隊伍素質，建立健全有關營銷隊伍管理的各項規(guī)章制度，找好營銷主管，遵循營銷人員思想、行為的客觀規(guī)律，發(fā)揮他們的積極性、創(chuàng)造性，注重營銷人員素質與業(yè)務的培訓。注重營銷策劃工作各項內容的銜接、協(xié)調，使營銷策劃科學化、規(guī)范化。加強房地產市場的調查與分析，把握市場機會，規(guī)避市場風險，制定營銷目標、設計策略與行動方案并及時進行實施后的追蹤檢查，以便發(fā)現(xiàn)策劃科學與否。
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