- 相關(guān)推薦
房產(chǎn)投資必讀:房地產(chǎn)投資中的技巧
1.房產(chǎn)投資必讀－以房養(yǎng)房以租抵貸劃算嗎
對于降低當(dāng)前居高不下的房價，國家煞費苦心穩(wěn)定房價，政策一個接著一個地出臺，因此普通的購房者隨著風(fēng)云變換的形勢而動，及時調(diào)整自己的購房策略是目前的當(dāng)務(wù)之急。
這批人先是隨著央行加息，開始背負比以往要更加沉重的負擔(dān)，相對于步步高企的房價及所帶來的沉重的還款壓力，一直較為平穩(wěn)的租金使得一些經(jīng)濟實力普通的購房者開始決定出售自己的其中一套房產(chǎn)，但正在這個當(dāng)口，開征營業(yè)稅又使他們陷入了兩難的境地。
面對此種狀況，那些“以房養(yǎng)房”、“以租抵貸”的房產(chǎn)投資還是否有價值？是否可行？當(dāng)前擁有房產(chǎn)的投資者是賣是租，如何抉擇？
2.房產(chǎn)投資必讀－出租收益率是關(guān)鍵
從2005年3月17日開始，5年期以上銀行按揭貸款年利率是5.51％，而對于二次置業(yè)貸款購房將執(zhí)行6.12％或更高的房貸利率。
當(dāng)前房產(chǎn)投資的資金成本最低付出為5.51％，如果出租房產(chǎn)的年收益率低于5.51％，則出租不如出售。可以將一次性回收資金用于提前全部或部分償還另一房產(chǎn)的銀行貸款。在這其中，出租收益率是決定房產(chǎn)投資者是選擇賣房還是出租的關(guān)鍵。房產(chǎn)出租收益率如何計算？舉例如下，某人以成本價購買一套位于西城區(qū)的房改房，建筑面積60平方米，稍后又在海淀區(qū)貸款50萬元購買一套商品房用于今后自住。西城房改房每年需負擔(dān)取暖費1800元、物業(yè)費900元，目前該區(qū)域房屋售價約為42萬元（包含裝修），月租金2000元。為確保出租房屋的品質(zhì)，張先生還需要投入1萬元左右購置電器和家具；此外，出租過程中每年幾乎都應(yīng)留出一個月的空置期。
計算：年租金凈收益＝2000×11－1800－900＝1.93萬元，年租金收益率＝1.93萬／（42萬＋1萬）＝4.49％。顯然，與其靠收取租金獲取4．49％的年收益率，不如將房產(chǎn)出售，回籠42萬元資金去歸還海淀那套房子的部分銀行按揭貸款，因為海淀的房子所付出的資金成本是5.51％，高于4.49％的出租收益率。
3.房產(chǎn)投資必讀－五點注意
由于營業(yè)稅的征收，對于投資期限還未滿兩年的短期投資者來說，先采取“以房養(yǎng)房”的策略相對來說是比較合理的；對于投資期限已經(jīng)超過兩年的投資者來說，采取“以房養(yǎng)房”或者“以租抵貸”的方式未必就是最佳可行的方案。兩者權(quán)衡把握關(guān)鍵：出租收益率。
其一，如果擬出售的那套房產(chǎn)按揭貸款沒還清或房款付清了但沒有取得房產(chǎn)證，轉(zhuǎn)讓時將會受到很多限制，容易造成收益損失。
其二，如果考慮長久出租，就目前北京的租賃市場狀況，要想維持原有居住品質(zhì)和租金水平，房主一般還應(yīng)每隔5年左右重新裝修，更換部分家具家電。
其三，根據(jù)上例中的房產(chǎn)租賃市場行情，綜合考慮各種因素，目前市場上有不少出租房屋的投資收益率在4．5％左右，低于目前的房貸利率（5.51％）約1個百分點，“以房養(yǎng)房”的初衷可能難以實現(xiàn)。
其四，對以按揭貸款形式購買多套房產(chǎn)的購房者來說，房產(chǎn)投資負債比例不宜過高，適當(dāng)控制貸款成數(shù)，降低月供還款與收入的比例；切忌將預(yù)期的房租收入作為按揭貸款主要還款來源，而將手頭的富余資金用于提前還貸反倒可以減少不必要的利息支出。
其五，當(dāng)個人擁有兩套以上房產(chǎn)，短期內(nèi)沒有轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的考慮時，需進一步分析現(xiàn)有房產(chǎn)各自的地理區(qū)位、內(nèi)在品質(zhì)、周邊環(huán)境等特點，確定哪套房產(chǎn)自己居住，哪套用于出租投資，通過有效組合配置房產(chǎn)資源，揚長避短。
4.房產(chǎn)投資必讀－認清三大誤區(qū)
上一篇我們講了房產(chǎn)投資的五項注意，關(guān)鍵是要認清三大誤區(qū)。除了對選擇的投資對象不能“放進籃子就是菜”之外，由于國家正強力出手調(diào)控房地產(chǎn)，謹慎投資顯得更加必要。
誤區(qū)之一：坐收租金。既然打算以獲取租金收入為投資回報，就必須考慮地段因素。特別是在北京，千萬別輕信售樓小姐的話。她只管麥房不管房子是否租得出去。
誤區(qū)之二：留給后代。趁手上有錢買套房子等到留給子女長大了婚嫁時再用，要考慮物業(yè)有折舊因素在內(nèi)。當(dāng)一樣物品沒有被使用或充分使用時，它的價值就會大打折扣，更不用奢談一些什么保值、增值之類的話了。
誤區(qū)之三：低進高出。這種風(fēng)險最大。如今北京的房價連續(xù)上漲多年，已經(jīng)達到了一個很高的水平，繼續(xù)快速上漲的空間相當(dāng)有限。除了要獨具慧眼選準(zhǔn)物業(yè)，還要細算帳，比如一套100萬元的房子必須先有9.5萬元的差價底線，除掉這部分之后，才有賺錢的可能。
5.房產(chǎn)投資必讀－運用三個公式
考察一處房產(chǎn)是否值得投資，最重要的就是評估其投資價值，即考慮房產(chǎn)的價格與期望的收入關(guān)系是否合理。以下三個公式可以幫助你估算房產(chǎn)價值，不妨一試。
公式一：租金乘數(shù)小于12
租金乘數(shù)，是比較全部售價與每年的總租金收入的一個簡單公式（租金乘數(shù)＝投資金額／每年潛在租金收入），小于12。如果超過12倍，很可能會帶來負現(xiàn)金流。缺點：此法并未考慮房屋空置與欠租損失及營業(yè)費用、融資和稅收的影響。
公式二：8—10年收回投資
投資回收期法考慮了租金、價格和前期的主要投入，比租金乘數(shù)適用范圍更廣，還可以估算資金回收期的長短。它的公式是：投資回收年數(shù)＝（首期房款＋期房時間內(nèi)的按揭款）／（月租金－按揭月供款）×12�；厥漳陻�(shù)越短越好，合理的年數(shù)在8—10年左右。
公式三：15年收益看回報
如果該物業(yè)的年收益×15年＝房產(chǎn)購買價，那么該物業(yè)物有所值；如果該物業(yè)的年收益×15年>房產(chǎn)購買價，該物業(yè)尚具升值空間；如果該物業(yè)的年收益×15年房產(chǎn)購買價，那該物業(yè)價值已高估。
【房產(chǎn)投資必讀:房地產(chǎn)投資中的技巧】相關(guān)文章：
HR必讀：培訓(xùn)技巧07-13
論企業(yè)投資中心業(yè)績評價07-01
股票投資中的“不必要部分”07-02
女人必讀的戀愛投資學(xué)07-02
投資技巧07-02
如何在股票投資中獲得高收益07-03
關(guān)于布林線在股票投資中的應(yīng)用07-02
實習(xí)投簡歷有什么技巧07-03