淺談移民澳洲如何投資帶地別墅項(xiàng)目

　　筆者聽到最頻繁的問題一是：

　　買哪里好?，

　　二是：買House還是unit?

　　從這兩個(gè)問題可以看出，提問者是很認(rèn)真的思考過，并對(duì)房市有所了解。

　　筆者對(duì)該兩個(gè)問題是反問：請(qǐng)問您有多少銀子?或：您準(zhǔn)備投入多少資金?

　　這么回答似乎很不禮貌，不回答別人的問題也就算了，還反問人家的財(cái)務(wù)隱私，有些人會(huì)認(rèn)為是不是動(dòng)機(jī)不純?

　　筆者的反問自有道理，真正幫助提問者解疑答惑的回答必須根據(jù)每個(gè)人的實(shí)際情況，而每個(gè)買房者的情況卻是千差萬別的，這里包括財(cái)務(wù)情況、個(gè)人喜好、現(xiàn)實(shí)狀況等。

　　現(xiàn)實(shí)狀況包括如：結(jié)婚與否?有無子女?孩子多大?父母同住?特別要求?

　　比如從投資角度來說，獨(dú)立屋和公寓房之間差異有很多，其自然屬性，資金投入，回報(bào)和增長(zhǎng)模式都不同，每一位投資者要根據(jù)自己的實(shí)際需要和能力來選擇。

　　今天本文主要探討如何投資市面上非常流行的帶地別墅項(xiàng)目House Land Package

　　House Land Package是什么

　　House Land Package(下文簡(jiǎn)稱 HL)的概念有兩種。

　　一種是買家直接去土地開發(fā)商處買地，拿到地后自行尋找Builder,Builder根據(jù)客戶情況提出一個(gè)建設(shè)方案再行建造。

　　另一種，是一次性和銷售方拿連地帶房的打包服務(wù)，但是土地與房屋的合同分開單獨(dú)簽署。

　　對(duì)于大多數(shù)買家來說，蓋房子涉及到規(guī)劃批準(zhǔn)，設(shè)計(jì)，建造批準(zhǔn)，建造，施工等多個(gè)方面，過于復(fù)雜，所以銷售方會(huì)提供打包服務(wù)來方便買家。

　　買家可以選擇好心儀的地塊，然后根據(jù)銷售方提出的建造方案進(jìn)行參考提議直至達(dá)成一致。

　　土地分為兩種，一種是帶title的，開發(fā)商已經(jīng)開發(fā)好了相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施，地塊已經(jīng)劃分，馬路已通，下水管道等市政都已鋪設(shè)完畢。

　　這種地通常會(huì)較貴，但買家可以對(duì)土地甚至這片區(qū)域都有親身考察的可能。

　　另一種是untitle的地，表示這片地還未開發(fā)，不過開發(fā)計(jì)劃已經(jīng)遞交政府審批，所以合同中會(huì)有一項(xiàng)title設(shè)立的預(yù)測(cè)時(shí)間。

　　這個(gè)時(shí)間最長(zhǎng)可達(dá)3年，但3-6個(gè)月比較主流。

　　土地交付之后，就需要支付土地余款，也就是說這時(shí)開始買家就要還土地貸款的利息了。

　　但由于節(jié)省了印花稅，又可以拿到更加定制化的房子，許多買家也寧愿選擇這種方式。

　　房子建造工程要分五個(gè)stage：

　　Slab(打地基，占全部工程款的25%)

　　Frame(立架構(gòu)，占全部工程款的20%)

　　Locking up(安裝各種設(shè)施，占全部工程款的25%)

　　Fitting(裝修，占全部工程款的20%)

　　Finish(完工，占全部工程款的10%)

　　每一個(gè)stage完成后builder就會(huì)發(fā)給買家一個(gè)invoice，買家就要去驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后就可以通知銀行去付清這部份的工程款了。

　　這個(gè)過程對(duì)買家來講是一個(gè)考驗(yàn)，因?yàn)榇蠖鄶?shù)人對(duì)蓋房子都是外行，但是每一個(gè)stage都請(qǐng)專業(yè)的inspector去驗(yàn)收的話開銷又很大。

　　很多買家會(huì)委托信得過的專業(yè)人士或機(jī)構(gòu)幫忙監(jiān)管，可以省下許多麻煩。

　　購(gòu)買HL的好處有哪些

　　1. 節(jié)省大量的印花稅。

　　買地再選房?jī)H按土地價(jià)值來交印花稅，不征收房屋部分價(jià)值的印花稅;而買一樣總價(jià)位的現(xiàn)房是按總價(jià)來交印花稅。

　　舉例土地買進(jìn)價(jià)是30萬澳元，房屋造價(jià)30萬澳元，那么先買地再造房需要交的印花稅是$8990，而直接買60萬的現(xiàn)房最終要交的印花稅是$22490(投資名義購(gòu)買可免5千塊印花稅)。

　　2. 自己選地造房可靈活選擇自己心儀的戶型及裝修標(biāo)準(zhǔn)，而購(gòu)買現(xiàn)房往往是開發(fā)商直接給業(yè)主定好交房戶型及標(biāo)準(zhǔn)。

　　3.可靈活跟建筑商確認(rèn)造房開始時(shí)間及交房時(shí)間。

　　4. 資金準(zhǔn)備時(shí)間比較充裕。

　　可分期交房款，購(gòu)買現(xiàn)房則需要馬上付全款。

　　購(gòu)買HL需要注意哪些方面

　　1. 選擇你所心儀的區(qū)域，地段，地塊，朝向，附近配套設(shè)施的規(guī)劃。

　　HL往往是成片開發(fā)，以住宅區(qū)的形式呈現(xiàn)。如果用來投資，則要同購(gòu)買其它物業(yè)一樣考慮其發(fā)展?jié)摿Α?/p>

　　目前澳洲悉尼西北和西南正值高速發(fā)展的階段，政府引導(dǎo)下許多公共設(shè)施日趨完善，也會(huì)吸引大量的居民來此，是值得考慮的區(qū)域之一。

　　2. 如果自住，要選擇適合自己未來5-10年的戶型，考慮到家庭成員結(jié)構(gòu)的變化。

　　由此，也要了解清楚戶型結(jié)構(gòu)是否還可以進(jìn)行調(diào)整，可以如何調(diào)整。因?yàn)橥ǔ＝Y(jié)構(gòu)是經(jīng)過政府審核的，通常不可以大幅度更改。

　　3. 要仔細(xì)核對(duì)裝修細(xì)節(jié)甚至建筑用材的清單。

　　如果參觀過建筑商的樣板房，要問清自己的房子和樣板房用材有何不同。通常材料的不同選擇會(huì)帶來不小的價(jià)格差距。

　　購(gòu)買HL的具體付款流程

　　1. 首先買家簽土地合同時(shí)需要支付土地價(jià)格的10%,簽建筑合同時(shí)需要支付建筑價(jià)格的5%作為首付款。

　　2. 到土地交割時(shí)，買家需要支付剩下土地價(jià)格的90%(含貸款部分)。

　　3. 土地交割后，建筑商收到政府的建筑許可(Building Permit)后開始動(dòng)工建房，整個(gè)建筑過程分為五個(gè)階段來完成，

　　即：地基，框架，封頂，裝修和完工階段。

　　土地交割后付款方式如下：

　　1.買家首先支付5%的定金。

　　2.房屋地基做好后，買家需要支付建筑價(jià)格的20%給建筑商。

　　3.框架做好后，買家需要支付建筑價(jià)格的25% .

　　4.封頂做好后，買家需要支付建筑價(jià)格的20% .

　　5.裝修完工后，買家需要支付建筑價(jià)格的20% .

　　6.完工交房時(shí)，買家需要支付建筑價(jià)格的10%.

　　需要注意的是：買家只需支付20%首付，剩余80%可向銀行貸款，每筆費(fèi)用都在買家核查了施工進(jìn)度后由銀行直接撥給建筑商。

　　去哪里投資HL ?

　　和公寓類似，投資house應(yīng)該遵循8大要素

　　1. 政府規(guī)劃(20分)：新的鐵路、公路、橋梁、購(gòu)物中心、學(xué)校、政府規(guī)劃的大型項(xiàng)目和工程、衛(wèi)星城等

　　2. 就業(yè)機(jī)會(huì)(20分)：知識(shí)經(jīng)濟(jì)區(qū)、新建購(gòu)物中心、醫(yī)院、公司總部、規(guī)劃建設(shè)中的商業(yè)寫字樓等

　　3. 房屋供給(20分)：供給長(zhǎng)期短缺不足、經(jīng)常出現(xiàn)一房難求的現(xiàn)象等

　　4. 人口增長(zhǎng)(20分)：增長(zhǎng)率高、增長(zhǎng)數(shù)量穩(wěn)步、收入穩(wěn)定提高、高收入人群比例大等

　　5. 交通設(shè)施(10分)：近火車站，近公共汽車站，近碼頭等

　　6. 公共設(shè)施(10分)：購(gòu)物中心、學(xué)校、銀行、醫(yī)院、公園、圖書館、娛樂設(shè)施等