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關(guān)于降價(jià)促銷(xiāo)或加速行業(yè)洗牌
常規(guī)的思維總認(rèn)為開(kāi)發(fā)商是因?yàn)橘Y金緊張而選擇降價(jià)促銷(xiāo)，但事實(shí)遠(yuǎn)非如此。
進(jìn)入第四季度，國(guó)內(nèi)樓市降價(jià)促銷(xiāo)的新聞不斷見(jiàn)諸報(bào)端，一線城市頗有幾分風(fēng)聲鶴唳的感覺(jué)，其情形有點(diǎn)類(lèi)似2008年的翻版。
廣東省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)在10月27日發(fā)布的《2011年前三季度廣東省房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》稱(chēng)，房地產(chǎn)企業(yè)資金充裕度(本年到位資金小計(jì)/本年完成投資額)在今年前三季度為149%，已回到近2010年低位水平，與2004、2005年同期相當(dāng)，因此，當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)總體資金情況已相當(dāng)緊張。
不過(guò)，行業(yè)的資金緊張并不代表所有公司的資金都緊張，尤其是大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。事實(shí)上，地產(chǎn)巨頭們目前的狀態(tài)僅是“緊張”而不“慌張”，手中充裕的現(xiàn)金流為其靜觀其變及加速市場(chǎng)整合提供了足夠籌碼。
近期接連發(fā)布的多家上市公司三季報(bào)顯示，大多數(shù)公司現(xiàn)金余額充裕，如果未來(lái)一年沒(méi)有大量購(gòu)地或增加投資，其流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)并不顯著。
現(xiàn)金余額最豐富的萬(wàn)科公布的三季報(bào)顯示，公司持有貨幣資金339億元，高于短期有息負(fù)債的總和237.8億元。剔除預(yù)收賬款后，萬(wàn)科其他負(fù)債占總資產(chǎn)的比例為35.61%，且有息負(fù)債中54.23%均為長(zhǎng)期負(fù)債，凈負(fù)債率為30.29%。
金地集團(tuán)的三季報(bào)也反映期末現(xiàn)金余額超過(guò)150億。值得關(guān)注的是，金地在今年前三季度的現(xiàn)金，三季度末較年初增加30%。前三季度銷(xiāo)售商品和提供勞務(wù)收到現(xiàn)金同比增加32%，籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~同比增加26.5%，籌資流入資金凈額遠(yuǎn)超過(guò)經(jīng)營(yíng)流出資金凈額。
安信證券發(fā)布報(bào)告稱(chēng)，金地集團(tuán)短期償債能力指標(biāo)遠(yuǎn)好于2008年下半年，儲(chǔ)備大量現(xiàn)金為明年的拓展提供保障。該報(bào)告同時(shí)稱(chēng)，資本市場(chǎng)可能存在對(duì)開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂的擔(dān)憂，對(duì)于龍頭公司而言這種看法偏于過(guò)度悲觀。
無(wú)獨(dú)有偶，今年在土地市場(chǎng)上表現(xiàn)相對(duì)激進(jìn)的招商地產(chǎn)，其現(xiàn)金流也呈現(xiàn)逐步修復(fù)跡象，第三季度期末現(xiàn)金余額較去年底上升約30億。同時(shí)，華僑城的現(xiàn)金余額也較年初有所上升。
因此，雖然各家公司的情況不盡相同，但加速現(xiàn)金回籠的趨勢(shì)十分明顯。在H股市場(chǎng)上，中資地產(chǎn)股的資金狀況也無(wú)短期憂慮。
24日，穆迪投資者服務(wù)公司表示，穆迪大部分受評(píng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商均可應(yīng)付持續(xù)性融資限制及銷(xiāo)售放緩所造成的短期挑戰(zhàn)。
穆迪助理副總裁兼分析師曾啟賢稱(chēng)：“穆迪分析顯示，即使在保守的假設(shè)下，大部分受評(píng)開(kāi)發(fā)商均擁有穩(wěn)健的流動(dòng)性，主要原因是開(kāi)發(fā)商持有大量現(xiàn)金，截至2011年6月的總現(xiàn)金達(dá)人民幣1910億元。”
據(jù)悉，在穆迪29家受評(píng)開(kāi)發(fā)商中，23家擁有足夠的現(xiàn)金及預(yù)測(cè)現(xiàn)金流，足以應(yīng)付未來(lái)12個(gè)月內(nèi)現(xiàn)金流出的150%以上，這些現(xiàn)金流出包括利息、土地金等。
頗有意思的是，現(xiàn)金充足的開(kāi)發(fā)商，卻不會(huì)放棄對(duì)市場(chǎng)的爭(zhēng)奪。進(jìn)入第四季度，萬(wàn)科、中海、招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等多家地產(chǎn)公司的出貨速度仍在加劇。
10月25日，萬(wàn)科執(zhí)行副總裁肖莉在一個(gè)電話會(huì)議上對(duì)投資者表示，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)轉(zhuǎn)向，未來(lái)幾個(gè)月里情況將變得更加糟糕，銷(xiāo)售量和價(jià)格進(jìn)一步下降。對(duì)此，萬(wàn)科的策略是繼續(xù)加速銷(xiāo)售。
事實(shí)上，萬(wàn)科延續(xù)了一貫的凌厲作風(fēng)，早在年初就已經(jīng)啟動(dòng)了積極出貨的策略，這也使得該公司成為銷(xiāo)售完成情況較好的企業(yè)。數(shù)據(jù)顯示，截至9月末，萬(wàn)科今年至今累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積841.2萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額970.8億元，同比分別上升39.9%和35.9%，如果加上10月上旬的銷(xiāo)售，萬(wàn)科已再度跨過(guò)了千億銷(xiāo)售大關(guān)。
相對(duì)于萬(wàn)科的較早行動(dòng)，中海地產(chǎn)則以更加直接的方式來(lái)刺激銷(xiāo)售。近期，該集團(tuán)在華東的多個(gè)項(xiàng)目因顯著降價(jià)而引發(fā)老業(yè)主不滿，但此舉卻為該公司搶占市場(chǎng)帶來(lái)直接好處。
10月18日，中海地產(chǎn)發(fā)布截至今年第三季度經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)顯示，截至2011年9月30日的九個(gè)月，其經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額為357.9億港元，增長(zhǎng)38.2%，經(jīng)營(yíng)溢利約為167.3億港元，增長(zhǎng)46.8%，營(yíng)業(yè)額和經(jīng)營(yíng)溢利對(duì)比去年同期都錄得顯著增長(zhǎng)。今年前9個(gè)月完成銷(xiāo)售總額(包括合營(yíng)和聯(lián)營(yíng)的銷(xiāo)售)約為713.4億港元，比去年同期增加54.7%；對(duì)應(yīng)銷(xiāo)售面積約為439萬(wàn)平方米，比去年周期增加22.1%。
廣州一位業(yè)內(nèi)人士評(píng)論：中海過(guò)去兩年利潤(rùn)高，資金狀況良好，而且土地成本相對(duì)不算太高，導(dǎo)致該公司可降價(jià)的空間較其他大多數(shù)公司充分，因此，目前的市場(chǎng)銷(xiāo)售手法也顯得更為靈活和主動(dòng)。
種種跡象顯示，雖然市場(chǎng)整體成交量呈下降趨勢(shì)，但聰明的地產(chǎn)巨頭們一點(diǎn)也沒(méi)有閑著。他們左手忙著降價(jià)促銷(xiāo)搶占市場(chǎng)份額，右手卻手握重金隨時(shí)準(zhǔn)備再度出擊進(jìn)一步擴(kuò)大勢(shì)力范圍。而始終觀望搖擺不定的小公司，卻不得不在資金收緊的壓力下逐漸淘汰出局。
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