商鋪投資要注意投資的形式

　　商鋪投資的形式主要分為購(gòu)買和租賃兩種。購(gòu)買和租賃也同時(shí)是其他各種房地產(chǎn)通常的投資形式，有極大的相似性。但仔細(xì)對(duì)商鋪投資研究可以發(fā)現(xiàn)，其中包含很多個(gè)性化的內(nèi)容。

　　初始購(gòu)買

　　初始購(gòu)買，即商鋪>投資者從商鋪的開發(fā)商手里購(gòu)買的、尚未投入運(yùn)營(yíng)或盡管已經(jīng)投入運(yùn)營(yíng)，但產(chǎn)權(quán)依然在開發(fā)商手里的商鋪購(gòu)買形式。該購(gòu)買方式發(fā)生在商鋪投資者和開發(fā)商之間，顯然商鋪投資者在投資過(guò)程中面對(duì)的大多是擅長(zhǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)做的開發(fā)商，商鋪投資者能否透過(guò)開發(fā)商對(duì)該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的包裝，對(duì)該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值做出準(zhǔn)確地判斷，目前似乎是一件并不容易的事情。商鋪投資者在此過(guò)程中的辨別能力、專業(yè)能力將決定其投資成敗及投資收益的高低。而且，該方式所需要投入的資金多，盡管投資者可以采取銀行按揭的方式，但40％的首付款也不是一筆小數(shù)目。

　　但是，該方式的好處是，如果購(gòu)買的商鋪面積較大，投資者又對(duì)項(xiàng)目的具體狀況進(jìn)行了深入的研究和了解，就有可能獲得接近商鋪本身價(jià)值的價(jià)格；如果商鋪投資者屬于戰(zhàn)略投資機(jī)構(gòu)，通過(guò)私幕參股的方式成為該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資商之一，那么它更可以得到類似于“原始股”的“原始商鋪”，以后的升值潛力也就可想而知。

　　二手購(gòu)買

　　二手商鋪購(gòu)買，指商鋪投資者從別的商鋪投資者手里購(gòu)買商鋪的商鋪投資方式。二手購(gòu)買方式發(fā)生在商鋪投資者之間，所以與原始商鋪購(gòu)買方式不同。在這種商鋪購(gòu)買方式中，商鋪投資者需要判斷擬購(gòu)商鋪的價(jià)值，如果需要也可以委托專業(yè)商鋪?zhàn)稍儥C(jī)構(gòu)進(jìn)行指導(dǎo)。

　　在二手商鋪購(gòu)買過(guò)程中，購(gòu)買價(jià)格是核心的談判內(nèi)容。商鋪投資者如果投資操作足夠科學(xué)、準(zhǔn)確，那么他最終可以買到物美價(jià)廉的商鋪，就仿佛從股市上買到后來(lái)股價(jià)翻番的股票一樣；與此相反，商鋪投資者可能成了接力賽中的最后一個(gè)選手，購(gòu)買后無(wú)法贏利出手，更壞的是，萬(wàn)一買上“垃圾”商鋪，那么投資失敗將不可避免。

　　直接租賃

　　商鋪直接租賃，指商鋪投資者從商鋪產(chǎn)權(quán)方直接租用商鋪，目的不是為了自己經(jīng)營(yíng)，而是出租的投資方式。商鋪直接租賃的方式中，商鋪投資者以比較低的租金將商鋪?zhàn)庀聛?lái)，再轉(zhuǎn)租。

　　進(jìn)行商鋪直接租賃的投資者如果不能從商鋪產(chǎn)權(quán)方拿到足夠低的租金，那么這種投資的可行性是值得懷疑的。如果租金太高，和市場(chǎng)租金之間的差距不大，那么在加入市場(chǎng)費(fèi)用及管理等費(fèi)用后，極有可能發(fā)生投資虧損。

　　轉(zhuǎn)租

　　指投資者從商鋪?zhàn)鈶羰稚献馍啼伒耐顿Y方式，目的也不是為了自己經(jīng)營(yíng)，而是為了出租的投資方式。轉(zhuǎn)租投資的情況比較少發(fā)生，而且操作難度也比較大，畢竟經(jīng)過(guò)轉(zhuǎn)租后，留給投資者的利潤(rùn)空間已經(jīng)很少。

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