商業(yè)地產(chǎn)投資的九種模式簡介

　　產(chǎn)權(quán)酒店只管投資

　　很多開發(fā)商看到商業(yè)地產(chǎn)是一塊“肥肉”，都競相介入，但又不愿和商鋪正面較量，于是另辟蹊徑，在風(fēng)景區(qū)或城市繁華地段修建類似于酒店的房子賣給購房者（即投資者），再由專門的管理公司或有品牌的酒店管理公司來進(jìn)行統(tǒng)一管理、經(jīng)營。

　　點(diǎn)評：投資者只管投資，當(dāng)蹺腳老板，到時(shí)候分錢。安逸是安逸，但回報(bào)或折舊率如何實(shí)現(xiàn)是關(guān)鍵。

　　分時(shí)度假居住投資兩相宜

　　又有一些開發(fā)商認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)酒店模式呆板，不靈活。于是費(fèi)盡心機(jī)想出了一種新的模式———分時(shí)度假，投資者買下酒店或類似于酒店的房子以后，可以選定一年之中一定時(shí)間自己居住，同時(shí)還可以到其他城市相互聯(lián)姻的開發(fā)商開發(fā)的酒店居住而不需付費(fèi)用，其余時(shí)間由管理公司按酒店的模式進(jìn)行統(tǒng)一管理和經(jīng)營，購房者不參與管理和經(jīng)營，只得到固定的有一定年限的折舊率。

　　點(diǎn)評：這種模式有二大好處：一，房子是按套數(shù)賣，在面積上不會被欺騙；二，經(jīng)營方式靈活，自用投資兩相宜。但值得關(guān)注的是固定的回報(bào)式折舊率最終如何兌現(xiàn)，特別是經(jīng)營不善時(shí)。所以選擇景點(diǎn)應(yīng)是關(guān)鍵，游人多的地方好經(jīng)營。

　　認(rèn)購建筑面積挖掘中小客戶

　　這種模式在歐美一些發(fā)達(dá)地區(qū)非常盛行，成都目前只有萬國熊貓城在執(zhí)行這種模式，有業(yè)內(nèi)人士指出，這種模式必將是商業(yè)地產(chǎn)未來的發(fā)展趨勢。認(rèn)購建筑面積具體的操作方法是，地產(chǎn)商把位于黃金地帶的商場或?qū)懽謽�，劃成幾大區(qū)域，每個區(qū)域再劃成若干份，每個購房者可購買其中的一份或幾份，所有購房者共同擁有這個區(qū)域的產(chǎn)權(quán)，每個人可執(zhí)有共有產(chǎn)權(quán)證。

　　點(diǎn)評：這種模式有二大特點(diǎn)：一，一般都是價(jià)格昂貴的商場或?qū)懽謽怯捎诿娣e大、價(jià)格貴才用這種模式；二，本錢少的中小投資者也可以購買，實(shí)際上是產(chǎn)權(quán)證券化的前奏。

　　銀行擔(dān)保保障回報(bào)

　　一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都作出了不得低于8％的投資回報(bào)承諾，針對這種現(xiàn)象，一些開發(fā)商推出了銀行擔(dān)保模式，給投資者吃了定心丸，這種模式即使后期經(jīng)營不善，達(dá)不到這個最低標(biāo)準(zhǔn)就由銀行來為購房者付清。

　　點(diǎn)評：值得提醒的是銀行的投資擔(dān)保一般只有幾年期限，幾年以后呢？誰承擔(dān)責(zé)任。畢竟購買物業(yè)尋求回報(bào)是較長期的投資行為。

　　投資保障招攬顧客

　　投資本身就是風(fēng)險(xiǎn)和收益并行，收益又是一個未來的不確定的預(yù)期值，誰敢對這個預(yù)期值做出承諾？而在電訊廣場、世都大廈，開發(fā)商都給出了不少于8％的投資回報(bào)承諾。開發(fā)商表示，在一定期限內(nèi)，如果低于這個最低標(biāo)準(zhǔn)將由他們自掏腰包補(bǔ)上。

　　點(diǎn)評：這種模式確實(shí)能給投資者一定的信心，但如果達(dá)不到這個標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)商能否兌現(xiàn)還得讓時(shí)間去檢驗(yàn)。